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我05年购买了一套128平的二手房,因为房子的产权证是一年前下来的，按当时的政策5年内交易需要缴纳20%的交易税，因为数额比较大，当时就没有办理更名，自己草签了一个购房合同，说明房主把房子卖给了我，并在办理房产证和土地证时房主必须配合，并同时在公证处办理了一个房屋买卖的委托书，这样就不需要房主就可以自己更名。但今年自己办理更名时交易所发现委托书上房主的身份证号码与户口上的不一致无法进行委托更名，又找到房主要求他更名，因为房价有了比较大的涨幅，房主又反悔，不同意更名。我该怎么办呢？购房合同只是自己签的，没有经过公证，没有提及违约金等项目，只是说明已经将房款结清，并在更名时房主必须配合。

房产纠纷 2018-09-07 03:24 人浏览

共3位律师解答

在购买二手房时宜注意：
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。所以，要慎重签合同，慎重付款。如果有幸能进一步为您提供帮助的话，请您带上详细的材料来我们律所，我们安排专业的律师为您提供免费咨询。

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2018-09-07 02:56

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你好，根据合同法的相关规定，当事人有相应的民事权利能力和民事行为能力，依法享有自愿订立合同的权利，合同内容不违反法律规定，不存在法律规定的合同无效的情形，合同即是合法有效的。当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。有下列情形之一的，合同无效：　　
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；　　
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；　　
（三）以合法形式掩盖非法目的；　　
（四）损害社会公共利益；　　
（五）违反法律、行政法规的强制性规定

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2018-09-07 02:58

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你好，二手房屋买卖交易税项目的确有很多，主要包括：
1.个人所得税计算方法纳税人：卖方普通住宅5年之内个人所得税计算方法：（售房收入－购房总额－本次缴纳营业税-原始契税-合同价×1%）×20%；注：????纳税人在地税系统中未能查询到原值，不能正确计算应纳税额的，应采取核定征收，购房个人所得税税率暂定为计税价格的１％。
2.营业税计算方法纳税人：卖方普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的
5.6%，超过2年（含2年）——免征营业税；非普通住宅营业税计算方法：不足2年——房屋总价的
5.6%，超过2年（含2年）——房屋总价与该房屋当时买入价格差额的
5.6%；
3.契税计算方法纳税人：买方普通住宅契税计算方法：90平米以下——首套1%，二套3%；90-140平米——首套
1.5%，二套3%；注：首次购买和普通住宅同时具备才可以享受优惠
4.土地增值税计算方法纳税人：卖方二手房交易土地增值税税率：5%（无法提供完全票据按金额的5%）土地增值税的计算方法按四进差额累进税率计算，税率为30%～60%注：对个人拥有的普通住宅，在转让时免征土地增值税
5.印花税计算方法纳税人：买卖双方二手房交易印花税税率：
0.5%注：从2009年至今国家暂免征收住宅印花税
6.城建税、教育附加税和地方附加税计算方法纳税人：卖方二手房交易城建税：营业税的7%；二手房交易教育费附加税：营业税的3%。二手房交易地方附加税：依各地方而定

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2018-09-07 03:24

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