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律师您好：我看中一套二手房，但房产目前有20多万的抵押款欠担保公司未还清，业主缺钱还所以急卖，但房产证抵押在担保公司。业主希望我用购房款首期先还抵押公司赎出房产证然后再拿房产证办理买卖手续，但我担心我付首期还担保公司后业主可能变卦，请问如何操作比较稳妥？谢谢

抵押担保 2018-09-15 14:36 人浏览

共3位律师解答

根据《中华人民共和国担保法》的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。　　如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行;受让人就是购房者。
这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。所以只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。
　　要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其他证件。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。
　　核查产权人信息　　弄清楚产权是一个人的还是两个人的，如果属于两个人，他们之间是什么关系。卖方卖房的时候，有时并不是本人来签约，可能委托自己的亲戚朋友，在这神情况下，还应当核实卖方的委托书，看委托人是不是产权人本人。
买房时除要查看产权证外，还要查看卖方的身份证等证件，以确认出售房屋的是否是房屋的所有权人。

债权债务律师团队
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2018-09-15 14:16

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房产抵押手续的办理：以房地产作为债务的担保，抵押双方当事人必须签订书面房地产抵押合同，并且应当规范。抵押人以其所有的经营管理的房地产为债务人提供担保时，抵押人和抵押权人应该按照下列程序办理房地产抵押手续：
1、抵押人和抵押权人签订房地产抵押合同。在抵押合同中，双方应就抵押房地产所担保的债权种类、金额以及担保的期限等事项进行约定。
2、根据《城市房地产管理法》和《担保法》的规定，房地产抵押，必须到房产主管部门办理房地产抵押登记，否则抵押无效。根据规定，抵押人和抵押权人自签订抵押合同起30天内应到房屋产权管理部门办理房地产抵押登记，办理抵押登记时应持有下列文件：
(1)抵押合同。
(2)抵押当事人（抵押人和抵押权人）的身份证明或法人资格证明。
(3)土地使用权出让合同或转让合同。
(4)《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有证》和其他共有人同意抵押的证明。
(5)以期得权益的房屋用抵押的，需提交生效的预售（购房）合同。
（6）处分房地产需经其上级权力机构批准的，还要提交上级权力机构的批准证明。

法律快车咨询顾问

2018-09-15 14:24

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房产证抵押贷款怎么办理，，希望能给您提供帮助。　　
一、房产证抵押贷款怎么办理　　房产证抵押贷款指的是购房者以房产作抵押向银行申请贷款取得资金，再分期或一次性向银行还本付息的一种信贷方式。房产证抵押贷款是房屋所有者将房产作为抵押物向银行借款用于消费或解决资金问题的一种办法，房屋所有者不必将房子卖掉就可以取得一定数额的资金来解燃眉之急。　　贷款人要具备的条件：　　首先，具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;　　有固定的住所;有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;　　第三，愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押;　　第四，房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。　　
二、如何买卖已做抵押房屋　　
(一)提前还款，解除抵押。　　双方签订房地产买卖合同之后，由原业主一次性提前归还尚欠银行的全部贷款余额，之后银行释放抵押权，由房地产交易中心注销抵押登记，如此，原业主就取得了该房屋的完全产权，接下来，双方即可按照一般的二手房买卖流程完成交易。　　这种方法的优点是，在房东取得完全产权之前，买方没有支付房款，因此买方资金的安全性高;缺点是，完全由房东筹钱还贷，就要求房东具有很强的资金实力或融资能力，且没有充分利用买方的首期房款参与还贷，不是最为经济的解决方案。　　
(二)办理转按揭。　　双方签订房地产买卖合同之后，双方共同向原业主的原贷款银行申请办理转按揭手续。　　这种方法的优点是，无须筹措资金提前还贷，没有融资的压力，而是将房东原有的还贷义务转由买方承受，通过变更抵押登记，将抵押人从房东变更为买方;缺点是，转按揭手续较为繁复，且不是所有银行都有这项业务，而如果买方需要到另一家银行办理贷款，则会出现跨行转按揭的问题，操作起来比较繁琐。　　
(三)买房替原业主提前还贷。　　双方签订房地产买卖合同之后，买方将应当支付的首期房款专项用于帮助房东归还贷款余额。

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2018-09-15 14:36

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