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我看中一套二手房，但房产目前有80万的抵押款欠担保 公司未还清，业主缺钱还所以急卖，但房产证抵押在担保公司。业主希望我用购房款首期先还抵押公司赎出房产证然后再拿房产证办理买卖手续，但我担心我付首期还担保公司后业主可能变卦，请问如何操作比较稳妥？谢谢.但房产证抵押在担保公司。业主希望我用购房款首期先还抵押公司赎出房产证然后再拿房产证办理买卖手续，请问如何操作比较稳妥？

抵押担保 2019-02-02 11:59 人浏览

共4位律师解答

1.签订买卖合同前，对房屋是否涉及抵押的事实应予以明确。
买方应主动了解该房屋是否被抵押，卖方也有义务主动告知，并将房屋是否设定抵押的事实明确在协议中。
2.签订买卖合同后，应由卖方在限定时间内解除抵押。
不解押则无法办理过户手续，所以，解押是履行合同的重要一环。解除抵押就涉及向抵押权人清偿债务的问题，比如归还银行贷款。这笔钱可能是卖方自筹，也可能是用买方的首付款解抵押。
（1）卖方自筹
如果是由卖方自筹，买方基本上没什么风险；
（2）买房首付款解抵押
如果是用买方的首付款来解押，对买方来说有很大的风险性。比如买方支付一笔数额不小的首付款给卖方用于解押，而卖家可能因为各种原因急需用款（赌博、炒股、做生意等等）把本该用于还贷的钱挪用，最终导致无法还贷解押。甚至有以此手段一房多卖的，买方可就麻烦了，严重的可能导致最终钱房两失。

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2019-02-02 11:41

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房产抵押手续的办理：以房地产作为债务的担保，抵押双方当事人必须签订书面房地产抵押合同，并且应当规范。抵押人以其所有的经营管理的房地产为债务人提供担保时，抵押人和抵押权人应该按照下列程序办理房地产抵押手续：
1、抵押人和抵押权人签订房地产抵押合同。在抵押合同中，双方应就抵押房地产所担保的债权种类、金额以及担保的期限等事项进行约定。
2、根据《城市房地产管理法》和《担保法》的规定，房地产抵押，必须到房产主管部门办理房地产抵押登记，否则抵押无效。根据规定，抵押人和抵押权人自签订抵押合同起30天内应到房屋产权管理部门办理房地产抵押登记，办理抵押登记时应持有下列文件：
(1)抵押合同。
(2)抵押当事人（抵押人和抵押权人）的身份证明或法人资格证明。
(3)土地使用权出让合同或转让合同。
(4)《国有土地使用证》和《房屋所有权证》，共有的房屋须提交《房屋共有证》和其他共有人同意抵押的证明。
(5)以期得权益的房屋用抵押的，需提交生效的预售（购房）合同。
（6）处分房地产需经其上级权力机构批准的，还要提交上级权力机构的批准证明。

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2019-02-02 11:49

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房产证抵押贷款所需要的具体资料如下：　　
一、房屋抵押贷款所需资料：　　
1.借款人的有效身份证、户口簿;　　
2.婚姻状况证明，未婚的需提供未婚证、已离婚的需出具法院民事调解书或离婚证(注明离异后未再婚);　　
3.已婚需提供配偶的有效身份证、户口簿及结婚证;　　
4.借款人的收入证明(连续半年的工资收入证明或纳税凭证当地);　　
5.房产的产权证;　　
6.担保人(需要提供身份证、户口本、结(未)婚证等)　　
二、贷款人的条件：　　
1.必须有抵押物才能贷款，而且贷款金额和贷款期间利息总和不能超过抵押物评估价值的1/2;　　
2.有长期稳定的足以支付每月贷款本息的收入来源;　　
三、担保人;　　贷款需要支付、抵押登记费、房产的评估费等。　　一般审批时间在5个工作日，放款时间在抵押证件归行后3个工作日内。　　
四、贷款额度：最多可以贷到评估值的7成。　　
五、贷款的期限：最长还款期限一般20年。　　
六、房屋抵押贷款的程序如下：　　
1.向银行提出贷款申请，并签订相关合同　　
2.银行下批贷通知书，然后去房管局做抵押登记，拿出他项权证　　
3.将他项权证交给银行，银行放款

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2019-02-02 11:56

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房地产抵押贷款根据利息计算和本金偿还方式的不同，可以分为以下几种：　　
(1)渐进式抵押贷款　　这种贷款是在偿还期根据借贷人的收益水平规定合理的、不等的偿还额，或每次还款额相同但还款的时间间隔逐渐变小。计算每分段还款期的还款增加幅度可由借贷双方协商确定。　　
(2)递减式还款抵押贷款　　这是指先固定每个还款期所需偿还的本金，然后以日息计算每期应付的利息。例如在第二个还款期时，从总贷款额中扣除已还的本金，以此作基数来计算本期应付的利息。因此，贷款人应付本息逐期相继减少。　　
(3)定息抵押贷款　　这是指金融机构在进行房地产抵押贷款时，在整个还款期限内固定抵押贷款利率的做法。这种抵押贷款方法。对借贷人来说，好处是能够准确地测算出他在未来的一段时间内的支出，但要承担比目前市场利率还要高的抵押利率。这是因为通常金融机构为了减少风险，并不固定整个还款期的利率，只固定一段时间的利率水平。　　
(4)重新协议利率抵押贷款或滚动抵押贷款　　这是指抵押贷款在还款期限内每隔3年、4年或5年，允许双方重新协议抵押利率。有些金融机构将这种抵押形式与渐进式抵押贷款相结合加以运用，吸取二者各自的优点。利用渐进式抵押贷款可以减少初期偿还金额，能够促使更多的人利用抵押贷款，而利用重新协议利率抵押贷款可以使贷款人在利率上升后将损失转移给借贷人。但有时会给借贷人造成双重不利的影响，即一方面利率上升增加了借贷人的还款负担，另一方面渐进式抵押贷款又有计划地增加了借贷人的还款额。　　此外，还有比例升值贷款，增快还本抵押和可调整利率抵押贷款等形式。;

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2019-02-02 11:59

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