问答详情

我（买方）于2013年12月16日与卖方签订了二手房买卖定金合同（该合同由我起草）并交与对方定金三万元，对方打了收条，但没有签订正式的二手房买卖合同，也未对房产证、房款付款方式等详细情况进行书面约定。当时该房屋产证正在办理之中，房主说2014年初会下来（因为整个小区的产证都是这种情况，我以为没问题，所以没有在定金合同中明确房产证的相关事宜也没有要求其承诺），且该房子是作为抵押物，房款是按揭的。房主要求一直住在这个房子里直到2014年4月中旬，我们也就约定于2014年4月15日交易，而且（口头）约定交易时房主必须将房子解压，并准备好房产证进行交易，在这期间房主不得将该房转卖第三方。之后就一直没有再联系。2014年3月初，房主打电话来问交易有没有什么变化，他准备借钱去银行办理解压（大概还有20万左右），我就问他房产证办下来没有？他说没有，且产证有可能年底才能下来。然后我就明确的告诉他如果在我们约定的交易日房产证还没有办下来，我是不可能签买卖合同的（依据《城市房地产管理法》第三十七条，没有房产证的房子不得转让），房主说没有产证，不影响二手房买卖，只要作公正委托、公正授权和公正转让这三个公正就可以了，且后续事宜都不需要他出面。而我则坚持没有产证不交易并要求全额返还定金( 我认为他说过产证年初会下来，到目前他拿不出产证是他的责任，而且，该小区是2009年开发的，如果开发商有正规的开发手续，该小区房产证不可能这么来时间办不下来)。而他则认为我们在签订定金合同时就知该房没有产证，也未在定金合同中约定相关事宜，现在提出无产证不交易，是耽误了他卖房时间（他现在急需用钱），我无权要求他全额返还定金（态度强硬并主动表示愿意通过司法机关解决）。再者，我近期在网上发现他的房子再一次上市（因为我去看过实际的房子，与网上登出来的图片完全吻合，且还有他的结婚照），我也给网上留的联系方式打了电话并录音，对方是个经纪人，称该房源出现二周左右，房主要卖此房，且还未卖出。我目前还未将我已经知道其一房二卖的信息告知房主（因为觉得未发生买卖事实，并没有充分理由说明其违约）。

房产纠纷 2018-09-20 11:44 人浏览

共3位律师解答

一、二手房交易卖家违约一般有以下情形：
1、卖家拒签居间协议；
2、卖家拒收定金；
3、愿意双倍返还定金；
4、房东拒签买卖合同；
5、签买卖合同时提出不合理要求；
6、签订合同之后拒绝过户；
7、要求赔违约金而解除合同。
二、二手房个人直接交易交定金后卖方违约的处理办法　　
1、针对拒签居间协议和拒收定金：　　如果卖家在中介处挂牌待售，按中介一般的操作流程，中介会先让买家签居间协议，由于居间协议仅有买方签字，所以居间协议还没有成立，卖家即使不签，也不承担什么法律责任。中介应当采取反向操作的方式，即将居间协议的主要内容确定后，先让卖家签字，再让买方签字。　　卖家虽然已经签了居间协议，但房价上涨后不肯收定金。通常居间协议都约定意向金在卖家签收以后才能转变为定金，所以如果卖家不签收的话，那么意向金就不会变成定金，卖家毁约就不会受到定金罚则的处罚。中介除了采取前面所说的反向操作方式外，还应当要求卖家在居间协议中授权中介收取定金并代为保管。这样，中介收了定金也就等于卖家收了定金，卖家毁约就要承担定金罚则。　　
2、签订居间协议后双倍返还定金　　通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。　　在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。　　
3、签订居间协议后拒签买卖合同　　居间协议签订后，房东可能会找些理由来拒签买卖合同。这些理由通常有：　　
（1）居间协议的签约人未得到房东的同意。如房屋的产权是女儿或者妻子的，但签居间协议的人是父亲或者丈夫，由于签约人不是产权人，所以房东主张居间协议是无效的，要求退款了事。
（2）房东在签订居间协议时还未取得房屋产权，所以房东认为没取得产权就签的合同无效，要求退款了事。　　如果有证据证明签约人有产权人的授权，比如产权人曾到中介处挂牌，或者签署过佣金确认书、委托书等文件，那么居间协议仍然是有效的。如果没有证据证明，那么买方可以要求签约人承担缔约过失责任，赔偿买方的损失。　　如果房东购买的是期房、拍卖房，或者已和他人签订了买卖合同但产证还在办理过程中，此时房东出售房屋时尽管还没有拿到产证，但合同还是有效的。但如果出售的房屋根本就不可能取得产权（如违法建筑），或者产权是别人的，那合同就是无效的。根据法律规定，无效的合同应由过错方承担赔偿责任，买方有权要求房东赔偿经济损失。　　
4、签订购房合同后房东拒绝过户　　房东不会明确表明拒绝办理过户交易手续，但可能会制造一些借口，要求将过户时间延期，在买方同意延期后却一直不确定具体的过户时间，最终发信称因买方原因未能按时过户而解约。在这种情况下，买方一定要及时发出书面催告，要求房东在约定时间签约。如同意延期，则应约定具体的期限。书面催告应当同时抄送中介一份。买方应尽量不要延期，如延期应当征得房东的书面同意，否则可能因证据不足而被法院认定违约。以上就是二手房个人直接交易交定金后卖方违约怎么办的回答，希望能够帮到你。

平台特邀律师
推荐

2018-09-20 11:16

咨询我
关于二手房卖方违约怎么办，可以这么办：表面上看来，卖家毁约的原因有很多，但最主要的还是房价上涨，卖家觉得不划算，所以找各种理由毁约不卖了。在这种情况下，只要已经签署了购房合同，就算还没有网签，交易就是受法律保护的。卖家毁约的处理方法有两种：　　
1、提起诉讼，要求卖家继续履行合同，完成房屋买卖，并要求仲裁或诉讼费用由对方支付。这是最简单粗暴的处理方式，前提是你真的很想要这个房子。　　
2、卖方将你已支付的所有房款退还给你，并且赔偿双倍定金做为违约金（如合同有约定违约金的可以照违约金赔偿，二选一）。但你不能再继续要求卖方将房子卖给你，合同解除。如果想要钱的话，就选这种。　　PS：要是签了购房合同，你自己不想买了，定金是不退的。

法律快车咨询顾问

2018-09-20 11:20

咨询我
根据《合同法》第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
所以，如果二手房买卖卖方违约首付款，可以根据当初签订的合同，要求对方继续履行，对方拒绝的，可以要求其承担违约责任，双方不能达成协商解决意见的，可以向人民法院提起诉讼。

平台法律顾问团队
官方

2018-09-20 11:44

咨询我
如果需要针对性解答，可以直接向我咨询并描述您的情况，本地专业律师将24小时在线解答。

平台济宁律师团
官方

响应时间平均2分钟内

咨询我

声明：未面谈及查看证据材料，律师回答仅供参考。