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我们夫妇要买房子，通过中介公司找到卖家，三方签订了一个《二手房买卖代理合同》。目前情况是： 1、卖方的房屋合同上所有权是注明两个女士（均已婚，且婚后合买）合买， 2、《二手房买卖代理合同》上的签字目前只有卖方3人（两位房屋所有者和其中一位的老公） 3、一位房屋所有者目前和其老公离婚，所以没有签字 4、离婚的那位的老公不同意卖房子了我想咨询的就是： 1、和中介及卖方签订的《二手房买卖代理合同》是否有效？因为有一个人的老公没有在上面签字 2、不论有效与否，我们夫妇是否能够按照《二手房买卖代理合同》上的违约条款要求卖方或中介方进行赔偿？

房产纠纷 2018-10-09 14:03 人浏览

共3位律师解答

在购买二手房时宜注意：
1、核实产权是否清晰:卖方必须是房屋的所有人，通过查验产权证和产权人身份证核实，确认无误即可。
2、核实房屋状况：在看房的时候从以下几个方面入手了解：房屋建筑状况、房屋小区状况、房屋权利情况。这些情况的核实，有利于你控制好交易的实际成本和风险。
3、明确交易程序：二手房交易可分为看房、签约、按合同约定明确时间给首付款、过户、交房、给余款几大步骤。这几个步骤需要注意：保留好交易的证据、过户是一定要房产证上所有人都到场才可以过户、在交房时要查看清楚对方是否缴纳清了物业费、水电煤气费。
4、明确违约责任：和卖方要明确严格的违约责任，是双方诚信履行二手房买卖合同的保障。实践中，小额的定金处罚或简单的“违约方应承担守约方损失”，缺少实际效果。当房价波动、资金不足、税费改革等情况出现时，一方拖延或拒绝履行合同的情形时有发生。如有的买方签约后认为房价偏高或不想支付过户税费，就拖延办理过户手续，致使卖方交房后无法及时收到余款；有的卖方发现房价飙升，则称未征得其他共有人同意的买卖合同无效，要求买方退房。所以，要慎重签合同，慎重付款。

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2018-10-09 13:51

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关于二手房卖方违约怎么办，可以这么办：表面上看来，卖家毁约的原因有很多，但最主要的还是房价上涨，卖家觉得不划算，所以找各种理由毁约不卖了。在这种情况下，只要已经签署了购房合同，就算还没有网签，交易就是受法律保护的。卖家毁约的处理方法有两种：　　
1、提起诉讼，要求卖家继续履行合同，完成房屋买卖，并要求仲裁或诉讼费用由对方支付。这是最简单粗暴的处理方式，前提是你真的很想要这个房子。　　
2、卖方将你已支付的所有房款退还给你，并且赔偿双倍定金做为违约金（如合同有约定违约金的可以照违约金赔偿，二选一）。但你不能再继续要求卖方将房子卖给你，合同解除。如果想要钱的话，就选这种。　　PS：要是签了购房合同，你自己不想买了，定金是不退的。

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2018-10-09 13:57

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您好，关于二手房卖方恶意违约怎么办的问题，解答如下：买方起诉到法院，法院可能判决业主强制过户给买方。当满足以下5个条件是，可以主张强制过户：1）签订的买卖协议真实有效；2）购房人具有购房资格；3）购房人具有全款能力，如果贷款已经获批，部分法院也会支持过户；4）业主构成根本违约，也就是说业主明确表示不卖或者逾期履行合同约定的义务超过15天的证据材料；5）交易的房屋没有被限制，比如被查封、扣押等。

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2018-10-09 14:03

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