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善意第三人李某在15年10月份，通过中介行与债务人李旦进行土地交易，交易总价98万，建房款约120万。此地块在15年8月份就已经被法院查封，李某属于不知情的善意第三人，是在合法合规的情况下进行的交易，交易过程在中介行进行。
???原地主债务人李旦则被原告债权人林某活起诉约40万生意合同 欠款（本金26万，利息加诉讼费、律师费约14万），地块则在15年8月份被法院查封。
??? 李某在15年10月份购得地块，于15年12月份兴工建造房屋，在16年10月份取得了不动产权登记证书。（其中建房报建是以李旦名义报建、画图纸，建房办证等一切费用都是由李某出款支付。首先办好李旦不动产权证，然后再过户到李某名下）整个办证过程都交给中介代办，李某只是到办证厅签名确认。
???17年2月发证机关国土局告知李某不动产权证无效，“主因是李某当时买地块时已经被法院查封了，属于查封在前买卖在后，国土不能对抗法院查封”。
???但是，从购买土地到建造楼房、过户办证费用都是由李某全款出资，总共花费约起220万（土地98万，房子120万），现在被法院告知要执行封屋，然后进行拍卖。善意第三人李某在15年10月份，李某属于不知情的善意第三人，在16年10月份取得了不动产权登记证书。

调解 2019-06-11 00:50 人浏览

共4位律师解答

1、法院拍卖的房子是可以购买的。
2、了解之后，房子没有问题，按照流程购买即可。
3、竞买人应当向人民法院交纳保证金。保证金的数额一般不低于评估价或者市价的百分之五。
4、竞买人凭银行进账单及人民法院财务收款凭证到拍卖机构办理竞买手续，交纳保证金人数不足两人的，不得举行拍卖会。

法律快车咨询顾问

2019-06-11 00:36

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法院查封拍卖的房屋申请人需持法院单方过户协助执行通知书到房屋行政主管部门办理登记手续，登记完成后才能再次上市出售。登记时个人提供的身份证明与其它房屋交易提供的证明文件一致。如是单位，则境内单位与境外单位不同，境内单位提供法人营业执照或事业单位法人证书、批准该法人或组织成立的文件;法人的授权委托书、法人的身份证复印件，受托人的身份证原件复印件;境外单位(含港澳台)提供：法人或其他组织的商业登记证、注册证书、批准该法人或组织成立的文件、法人的授权委托书、法人的身份证复印件、受托人的身份证复印件、北京市涉外安全项目审查办公室出具的准予购房证明;还应提供测绘图、表。　　首先要看能否办理产权手续，如果能够办理，拍卖成功后凭借法院的裁定书，以及拍卖公司签订的协议书，就能够到有关部门办理产权手续。但要注意，有些房屋不能办理国土证，可能影响今后出售;另外还要看自己购买的拍卖房屋是否有人居住，如果有人居住，拍卖成功后还必须到法院起诉，要求对方还房。　　
(一)法院裁决拍卖房屋的产权登记：　　
1、房屋权属证书。　　
2、法院裁决拍卖文书和协助执行通知书。　　
3、拍卖成交合同。　　
4、法院确认拍卖结果的确认书。　　
5、营业税纳税申报表和土地增值税申报表或拍卖行开具的发票。　　
6、土地使用证(使用权人是申请人)原件和复印件。　　
7、房地产权登记申请书。　　
8、权利人身份证明复印件(权利人是单位的，须提交单位法人营业执照、法人代码证、法人代表资格证和身份证等复印件)。授权委托的须提交委托书和代理人身份证明复印件。　　
9、中华人民共和国契税完税证或财政局契税有关证明。　　说明：　　
1、拍卖的发票应是房屋所在地的税务机关的统一发票。　　
2、如果拍卖房屋没有办理产权证，则必须按该房屋原取得产权的途径先行给予确认产权，缴纳相关税费后，才能给予办理拍卖后的房屋产权登记。　　
3、拍卖房屋不是房产证记载的全部，则买受人要与其他共有人共同办理房屋的分割手续或共同共有该房屋产权登记手续。　　
4、如果房屋权属证书无法提交，应申请遗失登记。　　
(二)委托拍卖房屋的产权登记：　　
1、《房地产权证》或《房屋所有权证》。　　
2、房屋产权人委托拍卖的委托书。　　
3、拍卖成交合同(拍卖确认书)。　　
4、房屋产权人承认拍卖结果的书面证明(产权人为单位的还应由上级主管部门加具意见)。　　
5、佛山市不动产销售发票(办证联)原件或营业税、土地增值税纳税申报表。　　
6、土地使用证(使用权人是申请人)原件和复印件。　　
7、房地产权登记申请书。　　
8、买卖双方身份证明复印件(属单位申请的，须提交单位法人营业执照、法人代码证、法人代表资格证和身份证等复印件)。授权委托的须提交委托书和代理人身份证明复印件。　　
9、中华人民共和国契税完税证或财政局契税有关证明。

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2019-06-11 00:42

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《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十条金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：
（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；
（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；
（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。
执行依据确定被执行人交付居住的房屋，自执行通知送达之日起，已经给予三个月的宽限期，被执行人以该房屋系本人及所扶养家属维持生活的必需品为由提出异议的，人民法院不予支持。

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2019-06-11 00:50

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1、此类合同违反了法律的强制性规定。由于《房地产管理法》明确规定房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让，因此要实现此类合同的目的，就必须使在集体土地上所建房屋的所有权与集体土地的土地使用权同时转让，但是在《土地管理法》里却明确规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，因此，在农村集体土地上所建商品房买卖合同违反了法律(此处是指《土地管理法》)的强制性规定。根据《合同法》第52条的规定，违反法律的强制性规定的合同无效，由此就可以得出此类合同无效的结论。　　
2、由于合同标的不能而无效。除合法要件外，契约的标的可能、确定或可确定是合同生效的必备要件之一。所谓标的可能，是指合同所规定的债权人的权利或债务人的义务在客观上有成为现实的可能性。假如标的无法实现，则不发生法律上的效力。当事人签订的在集体土地上所建商品房的买卖合同，其标的是买受人交付价金、出卖人移转房屋所有权。但在现实生活中，由于房产管理部分只办理城市国有土地上所建房屋的权属证书，因此，在集体土地上所建的商品房无法按照约定进行所有权的移转，因为依照物权的公示公信原则，不动产物权的移转必须以法定登记机关的物权移转登记为要件，不经登记变更物权归属始终不发生变化，也就是说这类合同的标的在客观上没有实现的可能性。这是一种债务人即使愿意履行也不履行的状态。基于这一原因，也可以确定此类合同无效。

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2019-06-11 00:49

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