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购买二手房，甲方产权夫妻二人，协议签字时，甲方只签一人，协议有效吗？想撤消该协议，可以吗？

合同纠纷 2019-02-11 22:09 人浏览

共4位律师解答

在二手房买卖时，应注意以下几点：
1、房屋手续是否齐全（查看房产证，土地证，个别地区还有契税证）；
2、产权是否明晰无纠纷（是否有抵押，查封，离婚析产，继承，共有权人状况）；
3、交易房屋是否在租（须注意：买卖不破租赁）；
4、土地情况是否清晰（是否有土地抵押，查封等）；
5、市政规划是否影响（是否在动迁红线内）；
6、房屋是否合法（不要有违规搭建等，无法办理过户）；
7、单位房屋是否侵权（福利分房等）；
8、水电气暖物业费用是否拖欠，该房产内户口必须迁移（特别是学区房）；
9、中介公司是否违规（选择全国连锁的正规品牌中介机构办理，避免黑心中介吃差价等）；
10、合同约定是否明确（违约赔偿责任）。

法律快车咨询顾问

2019-02-11 21:42

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二手房交易过程中，产权确认的标准就是“五证”，具体包括入下：
《国有土地使用证》
《建设用地规划许可证》
《建设工程规划许可证》
《建筑工程施工许可证》
《商品房销售(预售)许可证》
“五证”是卖方拥有该房屋产权的重要凭证，在二手房买卖交易的时候，买方应该仔细核对，而且要看原件，因为复印件很容易作弊。如果“五证”缺失却进行交易，在产生纠纷时，购房者的权益不一定能受法律的保护，严重的可能会被骗，买到一套假房子。

平台特邀律师
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2019-02-11 21:46

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购房后原来业主违约可以按照房屋认购协议约定条款处理，先沟通，不行的话只能起诉。
目前原业主已经可以办理产证，具备履行双方买卖协议的条件，拒不履行合约，属于违约行为，可以先通过社区或者中间人进行调解，如果调解无法进行，只能拿上双方认购协议以及付款凭证到法院起诉，司法程序解决。

合同纠纷律师团队
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2019-02-11 21:53

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签订二手房买卖协议需要注意哪些，　　签订二手房买卖协议需要注意哪些，主要内容如下：　　
1、注意交易房屋的权属情况，主要指审查交易房屋有无抵押或存在其他共有人。共有房屋(例如夫妻共同共有)转让必须征得所有共有人的书面同意。　　
2、注意审查房屋价款、其他费用及佣金。房屋价款应该由买房者与出卖人进行协商，但在实践中，大多数二手房买卖都是通过中介机构进行的，因此，为防止不法中介故意抬高房价牟利，有必要充分了解交易房屋的出卖人的委托价，最好在中介机构的组织下直接与出卖人进行协商。　　
3、必须对付款方式进行明确、具体的约定，这是签订二手房买卖合同最为关键的一点，交易双方常常由于某笔款项的支付条件和支付时间不明而产生纠纷。付款方式一般分为双方自行交易或中介机构代收、代付，委托中介机构代收、代付能够适当降低风险。　　
4、注意对交房情况进行严格审查，包括交房时间、交房条件、相关费用的支付等。买卖合同中应该明确约定交房时间，交房条件及水、电、气、物业管理费、维修基金等相关费用的负担。　　相关知识延伸阅读：　　
一、2013年新二手房个税的缴纳　　二手房交易的个人所得税有所调整，出售房龄不足5年及满5年不是家庭唯一住房的，按照二手房交易计税金额的1%全额征收。而根据国务院出台的调控细则，二手房的个人所得税，将严格按差额的20%征税。　　以交易一套130平方米的二手房为例，2010年卖主买房时，价格是40万元，这次是以80万元出售，差额是40万元。按我市现行的总房款1%征个税，需缴纳8000元的个税;而如果按差额的20%征个税，那么这套房需缴纳个税8万元。也就是说，这套房子光是个税部分，就增加了
7.2万元。更何况，二手房交易还有契税、营业税、交易费等其他税费。按照最高标准来算，这套二手房还要缴总房款3%的契税、
5.6%的营业税，两样税加起来是
6.88万元。再加上8万元的个税，这套房子的累计交易税费已经达到了
14.88万元，相当于总房款80万元的
18.6%。　　
二、“国五条”细则中关于，“相关税费”和“合理费用”的界定　　2013年根据国务院“国五条”细则的要求，凡是能查询到原值的，都必须要按查验征收的方式，也就是所谓的差额的20%，那么在计算税额时，计税价格、原值、契税都好计算，“相关税费”和“合理费用”究竟该如何界定呢?　　相关费用”是指转让房产时缴纳的营业税、建设费、教育费附加及印花税、土地增值税等费用，就南京市而言，主要是
5.6%的营业税。“合理费用”则包括装修费、手续费、公证费等，尤其要说明的是，装修费是有限额标准的，商品房最高可以扣除房屋原值的10%，公有住房、经适房最高可以扣除原值的15%。　　假设一套100万购入的房产，现在以200万的价格出售，按照查验征收的话，计税价格为200万，原值为100万，契税为1万(假设购入时税率为1%)，相关税费(主要为营业税)是
11.2万元，合理费用为装修费(15万，能提供发票)、手续费、公证费合计5000元，那么其需缴纳的个人所得税为(200-100-1-
11.2-15-
0.5)×20%=
14.5万，并非是买卖价差的20%即20万元。

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2019-02-11 22:09

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