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请问下商品房预售合同买卖合同和平时一般的买卖合同有啥区别么？和分期付款合同一样么？

房产纠纷 2018-07-20 03:06 人浏览

共3位律师解答

商品房预售合同纠纷适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，多条法律条文涉及商品房预售合同纠纷的处理。法律依据：第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

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2018-07-20 02:51

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商品房买卖合同的解除并非在任何情况下都能获得差价赔偿，笔者认为合同的解除应符合一定的条件才能获得该房价升值差价的赔偿，具体应注意以下两点：　　
1、商品房买卖合同已成立，买受人已交付了大部分房款，因出卖人过错导致合同无法履行，买受人有权提出解除合同并要求赔偿房屋差价损失。　　由于房价的暴涨，出卖人在利益的驱使下恶意违约，采取多种手段为房屋买卖合同的履行制造障碍，造成房屋买卖合同被解除，比如拒收房款，制造买受人延期付款，再主张违约，要求解除合同;甚至直接以高价将房屋卖与第三人并办理过户。出卖人的行为严重违背了诚实信用原则，扰乱了良好的社会交易秩序。因此，买受人作为守约方在交付大部分房款，履行了合同义务后，因出卖人的过错导致合同不能履行的情况下，房屋升值所带来的利益应该由买受人来获得。这样既可以让诚信方受损的利益得到弥补，使其有能力购买到同区位、同类型的房屋，也能够遏制违约方的违约行为，从而不让违约方通过违约行为获利。　　
2、合同解除应指法定解除，且出卖人因法定解除而会获利。根据我国《合同法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，买受人解除合同的情形共有十六种之多，但这十六种法定解除的情形，并不当然都能获得房屋差价赔偿，合同解除的原因应仅限于房屋交付义务的不履行或迟延履行，因其他原因解除合同的，不应支持房屋差价损失赔偿。同时，只有在合同解除后违约方因违约而会获得房屋升值的差价利益的情况下，买受人才有权获得该差价赔偿。

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2018-07-20 02:59

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哪些情况商品房预售合同无效，　　并非是签订了商品房预售合同，购房者就可以坐等房屋竣工了。一旦商品房预售合同被认定为无效，会导致整个交易过程无效。那么商品房预售合同无效的情况有哪些呢?根据我国相关法律规定，出现下列情况商品房预售合同会被认定为无效：　　
(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;　　
(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人;　　
(三)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;　　
(四)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;　　
(五)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。　　商品房预售合同无效的一般解决方式：　　根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。我国《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”　　因此，若房屋买卖合同依法被确认无效或者被撤销，购房者所购房屋应退还给开发商，开发商应当退还购房者已交购房款。此外，因开发商的过错导致合同无效或者被撤销，购房者可以请求返还已付购房款及利息，并有权要求开发商赔偿因此所遭受的损失。　　相关知识延伸阅读：什么是合同无效　　合同无效是指合同因欠缺一定生效要件而致合同当然不发生效力。合同无效取决于国家对已经成立的合同的态度和评价，反映了国家对合同关系的干预，合同不成立的处理结果和合同无效的处理结果截然不同。　　《合同法》关于合同无效的法律后果规定了两个条文。第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第59条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”

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2018-07-20 03:06

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