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房屋买卖违约，我是卖方，赔偿买方违约金后还要返还定金吗？

合同纠纷 2019-03-07 11:35 人浏览

共4位律师解答

一般情况下，定金合同是从合同，具有从属性，当主合同有效时，定金合同才有效，主合同无效则定金合同也无效。这是对证约定金合同的一般情而言的。
但是，也存证约定金合同之外的立约定金合同的情形，对于立约定金则不然。
因为立约定金法律效力的发生与主合同是否发生法律效力没有关系，立约定金的生效是独立的，在主合同之前就成立。所以，主合同是否成立不是立约定金合同是否成立的决定条件。

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2019-03-07 11:11

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《合同法》第一百一十六条规定：当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。该条款没有规定是否可以单倍返还定金同时要求支付违约金，只是规定双倍返还定金与违约金不能同时并用，本人认为单倍返还定金同时要求支付违约金可以同时并用，一般来说，定金属于担保物权的范畴，其功能在于担保债权的实现，督促当事人积极履行合同。
但根据定金罚则，一旦合同一方当事人不履行合同约定的债务，定金就转化成一种违约责任形式，由违约方依定金罚则承担违约责任。我国法律虽然排斥违约金责任和定金罚则的并用，但并没有规定当收受定金的一方违约时，给付定金的一方不得要求违约方返还定金。

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2019-03-07 11:19

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2.依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同；
3.根据《合同法》及《担保法》相关规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金；
4.因此，根据定金罚则如果卖方违约，买方有权要求其双倍返还定金；或者要求其承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
5.但是定金罚则与违约金无法同时主张，你方只可以选择一种要求对方承担，对方联系不上，你方可以先发函催告对方履行，对方拒不履行合同的，你方可以依法起诉。行动建议1，保存好你们的买卖合同。 2，房东不卖房属于违约，你有权要求房东承担违约责任，也可以根据定金罚则要求对方双倍返还定金，但是只能选择其一。 3，尝试再次联系对方，与房东协商，和平解决纠纷，沟通的过程可以录音，固定证据。 4，协商不成，可以先向对方发一份律师函，向对方释明法律规定，说清楚法律风险5，律师函还无法解决问题的，可以向房屋所在地的人民法院起诉，起诉时需要准备起诉状，你方身份证，对方身份证明以及相关证据材料。 6，起诉后法院通常会在六个月内做出判决，待你方拿到生效判决后可以申请法院强制执行。

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2019-03-07 11:35

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关于如何约定房屋买卖违约金的解答如下:约金制度兼具补偿性和惩罚性两种法律功能，一方面对于守约方能够补偿因对方违约而造成的损失，另一方面对于违约者进行一定的经济惩罚，是对合同履行的一种保障。违约金产生的依据一般可分为约定依据和法定依据，根据民法的一般原理、《民法通则》、《合同法》的相关规定，当事人之间可以约定一定数额的违约金，当一方出现违约的情形时须向守约方支付该违约金。
违约金的法定产生依据是指在当事人没有对违约金进行约定的情况下，如果一方当事人违约，法律给予违约方一定的惩罚而对守约方进行一定的法律救济。在违约金制度实际的适用过程中，当事人的约定违约金条款优先于法定违约金条款适用，只有在当事人无约定的情况下才可能适用法定条款。

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2019-03-07 11:35

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