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想咨询一个二手房买卖纠纷的问题：我于2016年下半年在石家庄买了一套二手房，成交价121万，合同价格79万，目前已经过户，2016年12月29日银行放的款，合同中约定转让方收到房款后10内交付房屋，但截止到现在，房东仍然不给钥匙，一开始说没时间或者说石家庄雾霾大，没法回去办理物业交接，现在说让把剩下几个月的物业费给他补上，否则不给钥匙，因为逾期这么多天腾房，我是想房租和物业费互相抵消掉，但房东不同意，让我把物业费给他，他什么费用都不给我，中介说让我们协商，合同约定如果不能按时交付房屋，每逾期一日，违约方支付房款1%的违约金，如果协商不成时，通过向石家庄市仲裁委员会申请仲裁解决，我现在想知道的是：1、通过哪种方式为自己争取利益比较好，是只能仲裁还是也可以诉讼？哪种方式对我更有利？2、每逾期一日，违约方支付房款1%的违约金，按合同中房款的话，相当于每天7900，会不会太高？网上看了一些这方面的案例，违约金太高了好像不会支持，会根据实际损失判赔，那实际损失怎么计算？3、需要和中介及卖家怎么进一步沟通并保留证据？谢谢！想咨询一个二手房买卖纠纷的问题：他什么费用都不给我，还是也可以诉讼？

诉讼 2019-06-18 17:38 人浏览

共3位律师解答

当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。所以，违约金具有惩罚性的特征，它不以非违约方遭受损失为前提。
一般来说合同违约金上限是不超过标的的20%。但是如果过高或者过低是可以请求法院给予减少或者增加的。《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院适当减少。
但是违约金是当事人双方在订约时对一方违约后可能造成的损失的一种预先估算，与违约后守约方的实际损失不可能完全相符；故此可交由法官自由裁量。法律规定预定违约金，除了给当事人施加心理压力外，也避免了违约后损失计算的麻烦和当事人证明损失大小的麻烦，使当事人能迅速确定自己应当承担的具体责任。
因此，当事人如需要法院增加违约金额、或者当违约金过分高于损失时，则需承担证明损失大小的责任。希望我的回答你会满意并采纳。

平台法律顾问团队
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2019-06-18 17:22

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违约金的数额，双方应当在合同中约定，没有约定，并具有下列情形之一的，按照规定的标准确定违约金：　　
1、因房地产转让人的过错，未在定的时间内交付房地产的，转让人向受让人支付的违约金为已经收取的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。　　
2、因房地产受让人的过错，未在约定的时间内支付转让价款的，受让人向转让人支付的违约金为逾期支付的转让价款按照中国人民银行公布的同期存款利率计算所得利息的两倍。　　由于违约给对方造成的损失应按实际发生的情形分项计算损失数额。

法律快车咨询顾问

2019-06-18 17:29

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2007年10月1日起正式实施的《中华人民共和国物权法》做了明确规定。物业公司是否有权向业主收取停车费（车位费、占道费）的问题，根据不同情况，有所不同。
属于业主共有的地方，只要不影响小区交通，物业公司无权向你收取停车费（车位费、占道费），物价部门也不会对物业公司在小区道路收费有任何批文。
根据税法的有关规定，物业公司向业主收取的停车费，应当计算缴纳营业税并主动开具服务业普通发票。收费不开具发票的行为，违反了税法的有关规定，消费者可向当地地方税务机关举报，也可向当地消费者协会投诉。
停车收费是物价局批准的，有正规的发票，收取的费用归全体业主所有，但要是小区的投资建设太大就可以归物业使用，但要经业委会同意。

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2019-06-18 17:38

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