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购买的商品房，土地使用权缩水八年，签订预售合同时发现的，买房交首付时售楼处未告知

房产纠纷 2019-07-24 09:04 人浏览

共4位律师解答

国际保理合同样本可以参考下面的。方（甲方）：住所（地址）：法定代表人：授权代理人：电话：传真：邮政编码：保理银行（乙方）：住所（地址）：负责人：经办人：电话：传真：邮政编码：鉴于：甲方作为销货方以其与购货方之间形成的应收账款，向乙方申请办理[有追索权/无追索权]国内保理业务。
为明确责任，恪守信用，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律、法规，甲、乙双方经平等协商一致，签订本合同。甲方xxx乙方xxx

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2019-07-24 08:36

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土地使用权转让的条件　　
一、对附加土地使用权转让条件的质疑根据法理，财产权一经合法取得，只要不损害他人利益或公共利益，权利人尽可自由处分，不受阻碍，因为处分权本身就是财产权的一部分。具体到土地使用权，权利人取得土地使用权后，可以自己开发利用该土地，也可以转让该土地给他人使用，何须人为以投资或开发进度为条件设置障碍?对于成片开发的土地，因出让的目的在于使成片土地获得初步开发、使生地变成熟地、为引进项目和作进一步开发提供条件，故要求成片土地在适度开发以形成工业用地或其它建设用地条件后方可转让，似可理解。但对于宗地而言，用于房屋建设工程的出让合同已经载明其开发用途和开发期限等，无论如何转让，出让合同的约束仍对用地人有效，为什么一定要投资25%以上才能转让呢?限制土地炒卖可能是设置转让条件的主要动因，但现在看来显然是下错了药。因为炒地之风盛行不是源于土地开发的程度问题，而是源于一级市场的管理问题，是一级市场与二级市场存在过大的升值空间的问题。实践证明，在已经将拍卖作为主要出让方式的地区，由于土地使用权在一级市场的价格与在二级市场的价格基本相当，土地炒卖因无暴利可图而得到有效抑制，所以打击土地炒卖的当务之急是限制协议出让，推广拍卖出让，而不是设置转让条件、硬性要求完成投资25%以上后方能转让。极端的事例并不鲜见，即发展商在缴付出让金、取得土地使用权证后因资金原因无力继续开发，又因《城市房地产管理法》第三十八条的规定未完成投资总额的25%而无法将土地转让给他人开发，虽双方有意，却法律无情，土地资源因此得不到有效利用，市场流通因此受到阻碍。当然，房屋预售时虽也涉及预售房屋占用范围的土地使用权的转让，但因出售的标的是房屋，法律为保护购房人的利益要求预售房必须达到一定的建设条件有合理性，《城市房地产管理法》第四十四条关于预售的商品房、其投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上、并已经确定施工进度和竣工交付日期的规定并无不妥。值得注意的是，《城市房地产管理法》中的“转让”是广义的“转让”，其范围应包括买卖、赠予和其它合法方式如作价入股、继承等，其中赠予是没有对价的，继承可以是法定的，作价入股的目的可能就是为了实现前期投资包括前期25%的投资，如果硬性要投资25%之后才能赠予、继承或作价入股，既不必要，也不可能。因此，笼统地规定属于房屋建设工程的土地使用权应在完成开发投资总额的25%以上后才能转让是不准确和不合理的。　　
二、缴清土地出让金缴清土地出让金是土地使用权得以转让的前提条件，此规定见于《城市房地产管理法》第三十八条第
(一)款。按理，依出让合同缴交出让金是通过出让取得土地使用权的对价，没有缴清出让金，就不能取得土地使用权证，没有取得土地使用权证，就不能认为受让人取得了土地使用权。　　当事人未取得土地使用权，如何能转让土地使用权?但在实务中，地方政府为支持房地产业的发展或其他原因，常常同意发展商分期缴付出让金，在出让金缴清前，先向发展商核发土地使用证，在此情况下用地人转让土地使用权，恐难以其未缴清出让金为由否认其转让行为的效力，因为：
1、缴付出让金是出让合同设定的义务，依合同之相对性，出让合同载明的权利与义务只对合同的当事人有约束力，不能用来对抗第三人。政府不能以用地人未缴清出让金为由来对抗转让合同中的受让人。
2、土地使用权证一经核发，其登记资料亦依法公示，转让合同中的受让人有充分理由对公示予以信赖，而无任何义务查知转让人是否已经缴清出让金，查知其拥有土地使用权即可。因此，用地人未缴清土地出让金，但已取得土地使用权证的，其转让土地使用权合同的效力应当支持，政府可依出让合同向转让人追缴出让金。对于划拨土地使用权，用地人虽有土地使用权证，但因未办理出让手续和缴纳土地出让金，其转让时应报有审批权的政府审批，以确定办理出让手续或缴纳土地出让金等相关事宜。

法律快车咨询顾问

2019-07-24 08:39

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下列人员可以为土地使用权的被继承人：
1、接受国家交付的用于一年生农作物种植、用于水产养殖的农业土地的公民；
2、接受国家交付的用于种植多年生农作物的土地、用于种植林木的土地、宅基地的公民、家庭户成员；
3、有权使用他人依照本法典和土地法的规定向自己转移土地使用权土地的公民。

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2019-07-24 08:58

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购买预售商品房的风险有哪些?商品房预售是我国目前房地产转让的一种最主要的买卖方式，虽然国家近来出台了一些规范商品房销售的条例、规定及司法解释等，但在商品房预售中仍存在着很多问题。　　
一、购买预售商品房的风险　　
(一)商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性。　　开发商往往夸大其辞，将在建房屋描绘成世外桃源，以吸引更多消费者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后，经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，这时购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。　　
(二)交易标的不确定，购房者风险大。　　在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素，因而买期房的面临的风险比一般买现房的大得多。例如开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求已经付过首期房价款的要重新加价等，使购房人无所适从。　　
(三)商品房预售合同猫腻多。　　购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得房屋所有权，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为。　　开发商开发商常利用事先拟定好的补充协议和合同附件损害购房人利益，在补充协议和合同附件中约定不公平、不平等条款以免除其责任、加重购房者责任、排除或限制购房者主要权利等等，加之购房人法律知识欠缺，很少有能力对签约进行讨价还价，不可避免地损害到自身利益。　　
(四)利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。　　例如开发商将企业自管房屋以低于市场价向社会公开发售，购房者最终只能得到部分产权房屋。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。　　
二、购期房怎样避风险，如何购买预售商品房?　　预售的商品房一般会比现房的价格低，但同时与购买现房相比也有一定的风险，购买预售商品房要注意下面一些问题：　　
(一)开发商的信誉、实力和对物业管理的承诺很重要，购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得信赖的企业。如果您对广告中列出的开发商或其他参与项目单位都不了解，别轻易购房，先了解一下再说。　　
(二)购买预售商品房要选择好时机，而且不要一次性投入全部购房款。　　
(三)注意周围环境，并核实之后，才可谨慎购房。对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，不要主观或被误导以为某某花园，那可能错了。　　
(四)看清价格。购房人应弄明白是均价还是起价，如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买，也会下调。还要弄明白是美元还是人民币，部分外销房是以美元标价的。要看清价格。　　
(五)不要盲目相信户型图。户型图对购房人有吸引力，但是您可别被它迷住，亲自去看看，因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷，不要把效果图当成实景图，否则会失望。　　
(六)目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明人您得想想是真是假，别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，购房人更别为这优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥，千万别为蝇头小利，将老本栽进去。　　
(七)谨慎对待按揭贷款。购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。

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