问答详情

甲方（房地产开发商）、甲方委托代理机构与乙方（购买者）于1997年签订商品房预售合同，合同加盖甲方委托代理机构的公章并经公证。合同约定甲方于1998年6月14日前，将该物业交付给乙方。但如遇法律规定的不可抗力因素，致使延误交付使用时间，可据实予以延期并不承担责任。同时合同约定甲方未按本合同期限将该物业交付乙方使用，乙方有权追索违约利息，利息自本合同规定的最后交付日第二天起算至实际交付之日止，按乙方所购商品房的房价款的总额每日千分之一计算。甲方逾期交付超过90天，即视为甲方不履行本合同，乙方经书面通知甲方，可单方解除本合同。甲方应将乙方已付购房款退回和支付上述的利息，并双倍返还乙方所付商品房价款总额的20%的定金。现在该物业至今未交付，已成烂尾楼。在此期间乙方多次找到甲方售房委托单位（现无证据证明），问题无法解决，2006年乙方找到甲方，甲方口称当初是与甲方委托代理机构搞联建，现在双方已对薄公堂，无法给乙方解决问题。万般无奈乙方要求解除合同，支付违约利息，但法院认为追索违约利息的时效有问题！该合同的诉讼时效应该自房屋没有交付的第二日起计算，房屋没有交付，乙方的权利就应该受到侵犯，但是乙方没有及时保护自己的权利，现在已经过了时效。请各位就此案件发表意见！在此不胜感激！！！

房产纠纷 2018-08-08 06:02 人浏览

共3位律师解答

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
　　依此规定，你们如果在合同中约定了违约金，假如是卖方违约，不与你去办理权属登记手续，使房屋无法过户，你可以要求他承担违约金。如果没有约定违约金，但由于卖方的违约，给你造成了明确的损失，你可以要求他赔偿你的损失。
如果合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

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2018-08-08 05:41

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关于违约金的计算标准，最高法院的司法解释第十六条已经明确规定，即当事人有约定按约定，约定过高或过低的，则依照解释的规定（以违约金超过造成的损失30％为标准）可以予以调整；没有约定违约金标准和损失赔偿额的，则按照解释第十七条的规定，参照同地段的租金标准计算。你们有约定应按合同约定，如果过高予以调整至法律规定标准。

房产纠纷律师团队
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2018-08-08 05:45

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合同是当事人意思自治的产物，当事人之间可以对违约责任的承担方式进行约定，既可以选择约定违约金的数额也可以约定违约金的计算方式。对于违约金，法律是有限制性规定的，即违约金不能过分高于守约方损失的百分之三十。
如果约定的违约金超过这一比例的，违约方可以以违约金过高为由，请求法院予以适当减少。人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。
当然在确定守约方因违约所造成的损失时，应该以实际损失为基础，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益等多项因素予以综合权衡。

法律快车咨询顾问

2018-08-08 06:02

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