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A和B签署一个租赁合同在2004年五月，他们互相达成了一个协议，A将自己的房子租给B做饮食业，租借期为5年，在2007年因为地铁建设道路封闭了，B认为道路封闭会影响他的事业，所以他快速的给A写了封信，B要求终止与给商定联合的磋商，A依旧照事先租贷协议没有任何反应，B于2007年11月停止经营，房子已经被空出来没有再用。根据上述情况的基础A要求B采取接触租赁无效合同，并继续租赁而马上付清至今所有租金，然而B提出请求条款，仲裁要求确认合同条款已经在2007年9月解除，并要求完成房屋交接手续。题目一，签订合同是否生效？详细说明如何建立的。题目二，这封信可以解除租赁合同生效吗？b的行为是合法的吗?为什么？题目三，天灾是否可以成为b主张违约的原因，如果不能，b应当承受什么样的责任，为什么？是否生效？这封信可以解除租赁合同生效吗？b的行为是合法的吗?

合同纠纷 2019-09-01 07:59 人浏览

共3位律师解答

关于合同生效的问题，以电子合同为例，电子合同的成立并不等于电子合同的生效，电子合同的生效，是指已经成立的合同符合法律规定的生效要件。
1、行为人具有相应的民事行为能力。
行为人具有相应的民事行为能力的要件在学理上又被称为有行为能力原则或主体合格原则。行为人必须具备正确理解自己行为性质和后果，独立地表达自己的意思的能力。
2、电子意思表示真实。
是指利用资讯处理系统或者电脑而为真实意思表示的情形。电子意思表的形式是多种多样的，包括但不限与电话、电报、电传、传真、电邮、EDI、因特网数据等，具体通过封闭型的EDI网络，局域网与因特网连接开放型的因特网或传统的电信进行电子交易信息的传输。
3、不违反法律和社会公共利益。
不违反法律和社会公共利益，是指电子合同的内容合法。合同有效不仅要符合法律的规定，而且在合同的内容上不得违反社会公共利益。
在我国，凡属于严重违反公共道德和善良风俗的合同，应当认定其无效。
4、合同必须具备法律所要求的形式
我国现行的法律规定无法确认电子合同的形式属于那一种类型，尽管电子合同与传统上面合同有着许多差别，但是在形式要件方面不能阻挡新科技转化为生产力的步伐，立法已经在形式方面为合同的无纸化打开了绿灯。
法律对数据电文合同应给予书面合同的地位，无论意思表示方式是采用电子的，光学的还是未来可能出现的其他新方式，一旦满足了功能上的要求，就应等同与法律上的“书面合同”文件，承认其效力。

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2019-09-01 07:37

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签房屋租赁合同需要注意哪些问题？

一、注意审查主体资格

(一)出租人是否具备主体资格
出租人是否具备出租房屋的主体资格，直接关系到合同的效力问题，所以应予以充分重视。主要从以下三方面来审查：

1、出租人为自然人的，是否具备完全民事行为能力，审查其居民身份证或户口薄；

2、出租人系法人或其他组织的，是否依法成立，审查其营业执照，看其是否年检并进行必要的工商查询；

3、出租人是否享有出租房屋的实体权利。

(二)承租人是否具备主体资格
审查承租人是否具有合法的身份，如暂住人口承租房屋的，必经持有公安机关核发的暂住证;法人或其他组织的，必经持有合法有效的营业执照。
特别注意：《城市私有房屋管理条例》第二十二条规定：“机关、团体、部队、企业事业单位不能租用或变相租用城市私有房屋。如因特殊需要必须租用，须经县以上人民政府批准。”

二、注意审查房屋是否存在禁止出租的情形
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的，由租赁双方协商议定租金和其他租赁条款。”
根据《城市房屋租赁管理办法》第六条：“有下列情形之一的房屋不能出租：

(一)未依法取得房屋所有权证的；

(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地权利的；

(三)共有房屋未取得共有人同意的；

(四)权属有争议的；

(五)属于违法建筑的；

(六)不符合安全标准的；

(七)已抵押，未经抵押权人同意的；

(八)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；

(九)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”

三、注意审查租赁期限
《中华人民共和国合同法》第二十一条规定：“租赁期限不能超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。
应严格仔细审查合同的起租日，同时注意有无在一定期限内免租的约定及是否有表明装修期内免租的约定。

四、注意关于其他条款的审查

(一)修缮条款；

(二)转租条款；

(三)保险条款：

(四)合同的变更与解除；

(五)违约责任条款；

(六)免责条款；

(七)争议解决条款；

(八)备案条款。

五、审查租金、租赁保证金和有关费用及支付方式、期限

合同纠纷律师团队
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2019-09-01 07:41

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合同是有3份的并且租房合同他们也会去房产交易中心做备案的，可以找房介租赁公司开具房屋租赁合同丢失证明的。房屋租赁合同登记备案是指房屋租赁合同的双方当事人签订、变更、终止租赁合同的，应向房屋所在地市、县人民政府的房地产管理部门登记备案的制度。
房屋租赁合同登记备案是为了对房屋租赁双方的租赁行为进行审查，对租赁合同的效力没有影响。房屋租赁合同并非都需要进行登记备案，需要根据房屋性质的不同分情况考虑。

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2019-09-01 07:59

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