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我买来一套商住楼，按合同书是2019年1月30日拿房，到2019年5才华横溢拿房，到如今沒有交给我的合同违约金，我想怎么起诉房地产商要合同违约金？

房产纠纷 2020-02-27 13:01 人浏览

共4位律师解答

开发商违约，法院必须先要审查商品房买卖合同是否有效，违约金条款是否有效，然后再作出相应判决，最后法院以该判决书作为执行的依据。
因此，如果商品房买卖合同约定了违约金，而开发商拒绝支付违约金的，那么购房者就可以向法院起诉，要求法院判决开发商支付违约金。
如果法院支持了购房者的主张，那么开发商就必须支付违约金。
强制执行，是指法院按照法定程序，运用国家强制力量，根据执行文书的规定，强制民事义务人完成其所承担的义务，以保证权利人的权利得以实现。
执行文书包括发生法律效力的民事判决书、裁定书以及依法应由法院执行的其他法律文书。

房产纠纷律师团队
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2020-02-27 12:33

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房屋买卖合同作为一种特殊的买卖合同，它是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。买卖双方签订房屋买卖合同时，要注意房屋买卖合同时效问题。
一、房屋买卖合同的撤销时效申请撤销权只有一年，房屋买卖合同的撤销时效是一年
二、房屋买卖合同的诉讼时效，合同纠纷的诉讼时效是两年。
三、房屋买卖合同效力认定的根据主要是国务院发布的《城市私房管理条例》和我国立法机关颁布的《民法通则》。其
一、房屋买卖合同的形式要件问题，亦即买卖房屋协议是口头或书面均可，还是必须采用书面形式。根据《条例》第6条第
(二)项规定，购买房屋办理过户登记时，“须提交房屋所有权证、买卖合同和契证”。显然，买卖房屋协议是以书面合同为其成立的要件。要求书面形式的要件关键是要认定房屋买卖合同是诺成性合同，而非实践性合同。只要买卖房屋合同当事人以书面形式订立合同即为合同成立并是有效的条件之一，不允许当事人一方随意翻悔。这一规定为当事人因房价过高或过低等不合理、不合法原因毁约起到了有效的防范作用。其
二、房屋买卖合同有效成立的实质法律依据问题，亦即一项合法、有效房屋买卖民事法律行为成立须同时具备的条件。根据《民法通则》第50条之规定为：第
一、行为人具有相应的民事行为能力;第
二、意思表示真实;第
三、不违反法律和社会公共利益。

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2020-02-27 12:37

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在开发商违约情况，业主起诉开发商需要做好以下准备：第一，业主身份证原件和复印件各一份。第二，购房合同原件与复印件各一份。第三，看合同中是否有约定管辖，如果有约定管辖的法院，需要去约定的法院起诉，如果没有约定管辖，可以在被告住所地法院起诉立案。
第四，去工商局查询开发商工商登记信息。第五，收集证据，证明开发商违约。第六，立案后，法院会告知开庭的时间，地点，以及举证期限等，积极出庭应诉.第七，法院调解，调解不成法院会开庭审理并出具判决书。

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2020-02-27 13:01

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具体情况具体分析，例如，房屋买卖开发商逾期交房，业主要如何退房？
1、先解除购房合同，由开发商退还业主全部购房款、利息及其它办证费用，然后，由业主到银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息（部分本金、利息此前已按月归还）提前还给银行；
2、业主先到银行解除担保贷款合同，办理提前还贷手续，将剩余贷款本息提前还给银行，然后，业主再同开发商解除购房合同，要求开发商退还业主全部购房款、利息及其它办证费用；
3、业主与开发商达成退房协议，开发商将首付款、已还按揭款及利息、其它费用返还给业主，业主欠银行的剩余贷款本息也委托开发商直接还给银行，解除担保贷款合同。

法律快车咨询顾问

2020-02-27 12:55

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