老人几年前立了一份赠与合同，将名下的房产赠与给三个子女，但是三个子女一直未处分该房产。今年，其中两个子女未经另一子女同意，擅自卖掉了该房产，房屋交易时老人也签了字。1、此房产买卖行为是否有效？2、卖房后的财产是否应该三子女均分？3、若老人今年又立了一份遗嘱，只将财产留给其中2个子女，是否遗嘱大于赠与，之前的赠与合同失效？

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