签了租赁合同，合同中约定每年3月支付这一年的租金。但实际上双方私下并未有租金的收受，这也是双方一致的意见。现在是合同的第三年，出租方以承租方未支付租金为由，发出解除合同通知。想问一下，出租方的行为该如何判定？有效吗？

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