购房人收房时发现一些质量瑕疵，可否拒收房屋并要求承担逾期交房违约金？

　　核心内容：购房人收房时发现一些质量瑕疵，是否可以拒收房屋并要求承担逾期交房违约金?下面，法律快车房地产小编为您详细介绍。

　　房屋买卖合同中，一般都会约定交房条件是取得交付使用许可证，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理。

　　可行的做法是双方签署交接单，写明发现的质量问题，最好由开发商一方书面承诺限期修复，或者要求先行修复再交接。但因此造成的交房延误一般不认定延期交房。

　　原告吕某、张某、张某诉被告某有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2009年9月28日立案受理。本院受理后，依法由代理审判员龚立琼适用简易程序独任审判，并于2009年10月22日公开开庭进行审理。原告张某及三原告委托代理人董某、朱某，被告委托代理人包某、闫某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告吕某、张某、张某诉称：2007年9月29日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》一份，约定原告购买被告位于上海市某某区某某路某弄《某某花园某期某块》某号某室房屋;被告应于2008年12月31日前将房屋交付给原告;逾期交房的，被告应当按原告已付款日万分之0.5支付原告违约金，违约金自合同约定的最后交房日之第二天起至实际交付之日止;合同还对交房条件、争议解决等其他条款做了相关约定。

　　签约后，原告按约付清了全部房款。2008年12月23日，被告发函通知原告，无法按约交房。2009年1月22日，被告向原告发出“交房通知书”，通知原告于2009年2月9日办理房屋交接手续。原告于通知的时间前去验房，发现房屋存在多处质量问题，被告表示会尽快整改。但至2009年2月28日，原告又收到被告于2009年2月19日的函件，要求原告于2009年3月2日补办房屋交接手续，对整改情况只字未提。原告当即电话质询被告，被告电话答复称房屋正在整改，函件是公司销售部与法务部和工程部未协商好，整改后会通知原告。2009年4月底，原告再次电询被告房屋整改情况，被告告知可以交房。2009年5月8日，原告聘请了专业验房师对房屋进行验房，发现质量问题并未解决，餐厅墙面高低偏差2厘米。被告方人员表示可以将验房结果转交公司，并口头承诺该房屋整改工作需到5月底才能完成。然2009年5月10日，被告再次发函给原告，要求原告对房屋进行交接并办理产权证等。无奈之下，原告于2009年5月18日函告被告要求其尽快对房屋进行整改并确定正式的交房日期。2009年6月19日，被告复函表示餐厅顶棚问题属于国家建筑规范允许存在误差的范围，可以在装修中处理，不会对房屋实际使用造成影响。后双方多次信函交涉，但协商未果。原告遂诉诸法院要求判令(一)被告继续履行原、被告双方于2007年9月29日签订的《上海市商品房预售合同》，并尽快将合格的房屋交付给原告;(二)被告支付自2009年1月1日起至2009年1月30日共计30天逾期交房违约金人民币(下同)2,880元;(三)被告赔偿原告因延迟交房而导致原告以已付房款为本金，自2009年2月1日起至9月30日，按中国人民银行同期贷款年利率5.31%计的银行利息损失67,986元。

　　原告为此向本院提交以下证据材料：1、《上海市商品房预售合同》;2、房款支付凭证;3、2008年12月22日被告发出的“延期交房通知”;4、2009年1月22日被告发出的“交房通知书”;5、房屋验收交接单;6、房屋交接催告函和2009年5月3日被告发出的“关于办理《房地产权证》和《房屋交接书》的通知”;7、验房报告;8、2009年5月18日原告发出的“关于要求尽快按约定交付房屋的函”9、2009年6月19日被告函件;10、2009年7月2日原告函件;11、2009年7月9日被告函件;12、2009年7月17日原告函件。

　　被告某有限公司辩称：对第一、第二项诉讼请求原则上同意，但不同意原告第三项诉讼请求。被告交付的房屋是合格的，是原告拒绝接收的原因导致不能交付。被告于2009年1月22日取得新建住宅交付使用许可证，并通知所有业主于2009年2月9日前来交接房屋。原告于2009年2月9日前来验房后提出两项质量问题：墙面空鼓、餐厅顶面倾斜。被告认为墙面空鼓可以整改，但餐厅顶面倾斜度在国家允许的范围内，不属于质量问题。2009年2月19日，被告发出交房催告函，通知原告于3月2日前来收房，按合同约定，如3月2日原告不来收房，则视为原告已收房，并发生风险转移。原告认为存在上述质量问题，拒绝收房。2009年4月30日，被告取得涉案房屋大产证，通知业主办理小产证。被告虽然延期交房，但所有交房行为都是合法行为。导致涉案房屋没有顺利交房的原因是原告主张存在质量问题拒绝收房。因此，被告愿意按照合同约定承担延期交房的责任，但2009年3月2日后，风险已经转移到原告处，被告不承担任何赔偿责任。

　　被告为此向本院提交以下证据材料：1、建设工程竣工验收备案证书;2、新建住宅交付使用许可证;3、上海市房地产权证;4、被告自己制作的质量标准;5、国家相关技术规范。

　　经庭审质证，被告对原告提供的证据1-6、8-12的真实性均无异议，对证据7的真实性以及内容均不予认可。原告对被告提供的证据1-3真实性无异议;对证据4真实性不予认可;对证据5认为不符合证据要件，不应作为证据。

　　本院对双方当事人真实性无异议的证据效力予以认定。

　　基于上述证据及当事人的陈述,本院认定事实如下:

　　2007年9月29日，原告吕某、张某、张某(签约乙方)与被告某有限公司(签约甲方)签订《上海市商品房预售合同》1份，约定乙方向甲方购买本市某某路某弄某号某室房屋一套;暂测房屋建筑面积149.34平方米，层高3米;房屋总价款1,920,513元;房屋交付条件为，取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺于2009年3月28日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证，如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除合同;甲方定于2008年12月31日前将房屋交付给乙方;甲方如未按约定期限将房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.5计算，违约金自合同约定的最后交付期限之第二天起算之实际交付之日止，逾期超过30天的，乙方有权单方面解除合同;房屋符合合同约定的交付条件后，甲方应当在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应当在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为《住宅交付使用许可证》;房屋的风险责任自房屋交付之日起由甲方转移给乙方;如乙方未按约定的日期办理房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次，乙方未按催告书规定的日期办理房屋验收交接手续的，自催告书约定的验收交接日之第二日起房屋的风险责任转移由乙方承担;甲方交付的房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复;双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见作为处理争议的依据;补充条款约定，在房屋交接过程中，乙方除可因甲方不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，乙方应在房屋交接后根据合同有关约定要求甲方承担修复责任等。合同还对付款方式等其他内容做了约定。签约后，原告付清了全部房款。[page]

　　2008年12月23日，被告发函原告称：由于整个经济金融形势的影响和客观原因的制约，无法按购房合同约定的日期交房，深表歉意，愿意按照合同的约定，承担延期交房的责任。

　　2009年1月22日，被告发《交房通知书》通知原告于2009年2月9日9时至18时办理房屋交接。2009年2月9日，原告验房时提出房屋墙面主卧西南墙壁空鼓，餐厅顶部倾斜。当日未与被告办理房屋交接手续。

　　2009年2月19日，被告向原告发出《房屋交接催告函》，要求原告2009年3月2日补办房屋交接手续。

　　2009年5月3日，被告向原告发出《关于办理<房地产权证>和<房屋交接书>的通知》，通知原告涉案房屋已经符合合同规定的办理过户申请手续、申领房地产权证的条件，《房屋交接书》是办理房屋过户手续的必备文件，请于2009年5月12日共同签署《房屋交接书》。2009年5月8日，原告协同验房单位一并验房后提出，房屋存在多处空鼓、北面一堵墙高低偏差2厘米等质量问题。双方当日仍未办理房屋交接手续。

　　2009年5月18日，原告发函给被告，表示由于房屋存在质量问题，导致房屋迟迟无法交房，被告应当承担违约责任和赔偿损失，同时要求被告对房屋进行整改后明确交房时间。

　　2009年6月19日，被告回函给原告，表示餐厅顶棚高度符合相关国家规范要求。

　　2009年7月2日，原告向被告发出《关于要求尽快按约交付房屋的再告函》，要求被告给予明确答复。

　　2009年7月9日，被告回函称：房屋符合国家有关房屋质量要求，符合合同约定的验收交付条件。原告验房时提出的房屋存在的问题，已通过维修整改解决，关于餐厅顶棚高低偏差的问题，属于国家施工规范允许误差的范围，双方可以根据合同约定协商委托有资质的建设工程检测机构检测并以第三方的检测结论作为处理问题的依据。

　　另查明，2008年12月24日，被告取得某某花园某期工程《建设工程竣工验收备案证书》。2009年1月22日，被告取得包括涉案房屋在内的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2009年4月30日，被告取得包括涉案房屋在内的《上海市房地产权证》。

　　本院认为：原告与被告签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，被告应于2008年12月31日前将房屋交付给原告，但至2009年2月9日，被告才符合合同约定的交付房屋的条件并通知原告交房，故被告应承担上述期间内逾期交房的违约责任。现原告要求被告继续履行合同，将房屋交付给原告，并按日万分之0.5的标准赔偿原告自2009年1月1日至2009年1月30日的延期交房违约金，被告亦表示同意。原告上述诉请符合合同约定和法律规定，本院应予准许。

　　本案的争议焦点为原告在验房过程中提出的质量问题能否作为原告拒绝收房并要求被告赔偿延迟交房经济损失的理由。本院认为，合同明确约定，房屋交付的标志为《新建住宅交付使用许可证》，现被告已于2009年1月22日取得了上述许可证，具备房屋交付条件，并通知原告前来交接房屋，已经履行了其应尽的义务。且根据合同补充条款约定，在房屋交接过程中，除可因被告不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，原告应在房屋交接后根据合同有关约定要求被告承担修复责任等。因此，即使被告交付的房屋即使存在部分质量问题，也并非是房屋主体结构不合格，对房屋的使用不构成实质性影响，被告应当承担的是质量瑕疵的违约责任。原告可以采取要求被告“保修”、“赔偿损失”、“支付违约金”等措施，但不能拒绝收房。被告已作出了交付房屋的意思表示，且房屋也符合合同约定的交付条件，原告应当及时与被告办理房屋交接手续。综上，原告要求被告承担延期交房导致原告其他直接经济损失的诉请，缺乏法律依据，本院不予支持。

　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条第二款之规定，判决如下：

　　一、被告某有限公司应于本判决生效之日起十日内将上海市某某区某某路某弄《某某花园某期某块》某号某室房屋交付给原告吕某、张某、张某;

　　二、被告某有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告吕某、张某、张某自2009年1月1日至2009年1月30日止的延期交房违约金2,880元;

　　三、驳回原告吕某、张某、张某的其余诉讼请求。

　　案件受理费减半收取785.83元，由原告负担753.89元，被告负担31.94元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

　　代理审判员　　龚立琼

　　二OO九年十月二十九日

　　书　记　员　　袁白薇