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业主有权看物业明细账《物业管理条例》出台各地业主奋起维权

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2019-11-07 03:50

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最近国家《物业管理条例》的出台，使得物业管理日益走上法制化轨道，将对维护业主的合法权益起到积极作用。各地的小区业主纷纷组织起来，行使条例赋予业主的各项权力,维护小区业主的共同利益。

案例

上海：

“看账风波”

业主获胜

小区维修基金的明细账目，业主有权利知晓吗？上海市第一中级人民法院最近终审上海地区第一起“看账风波”，法院要求上海“都市庭院”小区的业主委员会在判决生效之日起15日内，在小区宣传栏内向业主全面公布维修基金等账目。

2001年3月，“都市庭院”小区的业委会公布了维修基金的部分账目。而吴先生等7名业主认为，业委会没有公布相关发票原件。为此，这7名业主诉至法院，要求判令业委会公布其已使用的所有维修基金账目和业主委员会活动经费账目，以及小区其他车库、房屋等数量、出租情况和有关会议纪要。

一审法院判决：“都市庭院”业主委员会须在小区宣传栏内公布2001年3月至2002年10月的维修基金账目及业主委员会活动经费的相关账目；对其他诉讼请求未予支持。

吴先生等人不服判决，上诉至上海一中院。二审法院判决吴先生等业主胜诉，业主们的全部要求得到支持。

深圳：

更换“管家”

效果迥异

同一物业“管家”不同，效果迥异。深圳某大厦更换“管家”的经历，就是很好的实证。

2001年9月，该大厦在深圳首开先河通过业主投票表决的方式更换物业公司，向社会招标公开选聘“新管家”。更换“管家”后，物业管理费由原来的每平方米3元降到了每平方米2.6元，服务的质量却未下降。近期对大厦业主所作的测评调查显示，业主对新管家的满意率高达96.7％，新“管家”的服务得到了业主的认同。

大厦一名业主接受采访时说，他们这次炒“管家”，招投标评选小组的人员组成很不合理：9个组员中，业主代表只有3名，另外6名组员都是有关主管部门推荐的专家（其实全是地产物管公司的经理）。虽然中标的物业公司后来同业主相处融洽，但大家对有权决定投标结果的评标小组以这样的人员构成感到无法接受：业主出钱招标聘请“管家”，为什么要由外人做主呢？业主的权力如何体现呢？新的物业管理条例赋予了业主更换物业管理公司的权力，在操作上也需各地有关主管部门制定合理配套的实施细则，以便广大业主能真正行使好这个权力。

重庆：开发商与物业一家业主维权仍艰难

最近，重庆市沙坪坝区一心村片区业主委员会以物业管理公司不履行物业管理职责，强制乱收费，并多次打伤业主为由，要求炒物业管理公司的“鱿鱼”，并将负责小区物业管理的公司告上法庭。

实际上，这场官司只是当前物业管理纠纷中的一个缩影。类似的物业管理纠纷案例十分普遍。

业内人士认为，虽然《物业管理条例》的出台，使得物业管理逐步走上法制化轨道，将对维护业主的合法权益起到积极作用。但由于当前物业管理企业体制、运作机制以及物业管理公司自身建设等方面存在弊端，广大业主真正完全保证自己的合法权益不受侵犯还有一定难度。

新问题

选出来的业主委员会不称职怎么办挂

业主委员会呼唤“中介”

辛辛苦苦选出来的业主委员会，却因为素质和能力的局限，不能真正代表广大业主的利益。这是物业管理中出现的一个棘手的新问题。

对此，上海市徐汇区房地局局长朱志荣在接受记者采访时提出，业委会迫切需要一个能为其提供专业服务的“中介”组织。

朱志荣说，业委会成员来自不同的行业，面对物业管理，他们却是外行。对于维修基金的运作、小区的绿化、电梯的维修以及对物业公司的选聘上，业委会有决定权。但是，电梯是否需要大修？一次工程款是10万元，还是20万元，对这些问题，业委会成员心里没底，只能大体估算，这就要求有一个“中介”提供专业服务。

按照朱志荣的设想，物业管理“中介”有一点类似于律师事务所的服务单位，但其专业程度更高。在这个组织中，应有物业管理专家、律师、会计师、审计师和工程师等专业人才。在业委会需要招聘物业公司时，“中介”能从自己的数据库里调出不同等级、不同水平的物业公司供其选择；业委会要与物业公司签订合同时，“中介”提供把关服务；物业公司提交业委会工程预算报告时，“中介”能为其审核；物业公司公布账目后，“中介”能审计。“中介”为业委会提供的服务，可以是维修基金运作、工程预算审计到召开业主大会等一条龙服务，也可以是单项的菜单式服务，这一切由业委会自主选择。

借鉴

小区管理

交给业主

上海目前正对1997年颁布的地方性物业管理条例《上海市居住物业管理条例》进行紧张修订，小区的管理大权将有望交给全体业主。

为了让业主享受到更好的物业服务，上海将在全市7000个小区推行居住物业管理小区负责人持证上岗制度，并从8月1日起实施小区经理（负责人）责任制。凡小区物业管理服务不到位、维修不及时、收费不合理，导致大部分业主不满意的，经查实确不称职或经考核不合格的，将注销小区经理上岗资质证书，一年内在全市范围内不得再任其职。[page]

同时，以业主是否满意作为评判标准，建立物业管理企业优胜劣汰的市场运作机制。上海将建立物业管理企业诚信制度，从8月份起，全市将启用物业管理企业及从业人员的信用档案系统，业主满意不满意，将决定物业管理企业资质的升与降，并作为物业管理优秀小区评选的依据。

对业主最关心的物业管理乱收费问题，上海将实行物业管理费“按质论价”。上海将根据小区品质、物业管理服务水平定物业管理费标准，建立以质论价、质价相符的收费服务体系。

目前，针对业主反映强烈的维修不及时、服务不到位、收费不合理等问题，上海为物业公司制定了一系列“规定动作”。要求物业维修公开报修电话，24小时受理居民报修，急修事项2小时内赶到现场，24小时内处理完毕，确实难以及时处置的，应列入专项维修计划。物业收费要做到严格按物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，服务窗口应公示物业管理收费项目、收费标准。如果“规定动作”不到位，业主不满意，物业公司就可能出局。

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