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xx物业是开发商的物业交房后未和业主签订前期业主服务协议，12年小区业委会未xx物业撤离，一家挂靠上海xxx的物业公司接管小区并和开发商签订了前期物业服务协议，因为当时未成立业委会，物业公司要增加物业费，所以他们提交了一份前期物业服务协议，内容是一级资质的服务内容，发改委同意增加物业费，可是实质上他们的服务内容完全没有按照协议进行服务，编织人员规定是不少于60人可是他们只有一半都不到，他们物业有权力收取满额的物业服务费吗，有权力增加物业费吗？因为当时未成立业委会，他们物业有权力收取满额的物业服务费吗，有权力增加物业费吗？

房产纠纷 2019-04-02 19:57 人浏览

共4位律师解答

小区物业费包括哪些？　　物业管理费一般由以下项目构成：　　
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费用；　　
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；　　
3、物业管理区域清洁卫生费用；　　
4、物业管理区域绿化养护费用；　　
5、物业管理区域秩序维护费用；　　
6、办公费用；　　
7、物业管理企业固定资产折旧；　　
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；　　
9、经业主同意的其它费用。　　　　
1、物业管理费如何确定　　物业管理公司为业主或用户提供的不同服务项目，其收费标准是有不同的。有些服务项目，其收费标准时物业管理公司与业主或用户协商而确定的。而有些服务项目，其收费标准要按政府有关部门的规定执行。具体来说，有些项目是一次性收费；有些项目则是定期收取的，有些项目的收取方式较为灵活。具体情况也要看签订的物业管理合同是如何规定的。　　
2、物业管理费确定原则　　物业管理费收取标准一方面要受国家有关政策法规的制约，不能乱收费；另一方面，物业管理费收取标准还要受到用户收入水平高低的限制。所以签订的物业管理合同也不能违背国家有关政策法规的制约。

法律快车咨询顾问

2019-04-02 19:37

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物业管理费收取标准如下：　　一级收费标准：
1.00元/月.平方米(已包含税、费)　　基础条件：　　小区封闭;　　有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;　　绿化率35%以上(包括水面);　　绿化、休闲活动中心、场地1500平方米以上;　　固定活动馆所300平方米以上;　　专用固定停车泊位1个/3户;　　具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他三项以上安全防范设施;　　固定体育活动场馆不少于二项设施。　　公共秩序维护:　　
1、门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。　　
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于12次，对小区重点部位每小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。　　
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。　　
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。　　
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。　　
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。　　
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。　　保洁服务　　
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫2次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭2次。　　
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。　　
3、公共楼道每天清扫2次;扶手每天擦洗2次，保持干净整洁。　　
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。　　
5、按楼栋口、楼层收集垃圾，每天2次。　　
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。　　
7、垃圾设施每天清洁2次，无异味。　　
8、公共区域玻璃每周擦洗1次。　　
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。　　
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。　　
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。　　
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。　　二级收费标准：
0.75元/月.平方米(已包含税、费)　　基础条件：　　小区封闭;　　有不少于小区住宅总建筑面积3‰的物业管理服务用房;　　绿化率30%以上(包括水面);　　绿化、休闲活动中心、场地1000平方米以上;　　固定活动馆所200平方米以上;　　具备楼宇可视对讲系统、监控系统、电子巡更系统或其他一项以上安全防范设施;　　体育活动场地不少于一项设施。　　公共秩序维护　　
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。　　
2、按照规定路线和时间进行24小时不间断巡逻，不少于8次，对小区重点部位每2小时巡查一次，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。　　
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。　　
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、设有中央监控室的实施24小时安全监控并记录及时。　　
6、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。　　
7、对火灾、水浸等突发事件有应急处理预案。　　
8、定期对服务人员进行消防培训，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。　　保洁服务　　
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每周擦拭1次。　　
2、公共区域日常设专人保洁，保持公共区域干净整洁无杂物。　　
3、公共楼道每天清扫1次;扶手每天擦洗1次，保持干净整洁。　　
4、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。　　
5、按楼栋口收集垃圾，每天2次。　　
6、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。　　
7、垃圾设施每天清洁1次，无异味。　　
8、公共区域玻璃每月擦洗2次。　　
9、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。　　
10、进行保洁巡查，楼道内无乱悬挂、乱贴乱画、乱堆放等现象。　　
11、建立消杀工作管理制度，根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。　　
12、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。　　三级收费标准：
0.50元/月.平方米(已包含税、费)　　基础条件：　　小区封闭;　　有固定管理服务用房;　　绿化率25%以上;　　绿化、休闲活动中心、场地500平方米以上;　　固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施。　　公共秩序维护　　
1、门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于8小时立岗值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。　　
2、按照规定路线和时间巡逻，其中夜间巡逻不少于5次，每次巡逻不少于1小时，并做好巡查记录。巡逻过程中对可疑人员进行询问，发现火警或治安隐患、事故及时报告有关部门。
3、小区内公共娱乐设施、水池等部位，设置安全警示标志。　　
4、对出入小区的机动车辆进行引导，行驶有序并停放在指定位置。非机动车辆停放整齐。
5、看管公共财产，包括楼内的门、窗、消防器材及小区的表井盖、雨篦子、小品、花、草、树木等。　　
6、消防通道畅通，消防器材可随时启用。　　保洁服务　　
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁;室外标识、宣传栏、信报箱等每半个月擦拭1次。　　
2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗2次，保持干净整洁。　　
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱，垃圾袋装。　　
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。　　
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。　　
6、垃圾设施每周清洁2次，无异味。　　
7、公共区域玻璃每月擦洗1次。　　
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。　　
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。　　四级收费标准：
0.35元/月.平方米(已包含税、费)　　基础条件：　　小区基本封闭;　　有固定管理服务用房;　　有简单的绿地、树木、植物。　　公共秩序维护　　
1、配备门岗室，设专人24小时值勤。对本区机动车出入验证;对外来机动车登记换证。　　
2、小区内公共娱乐设施、水池等部位设置安全警示标志。　　
3、消防通道畅通，消防器材可随时启用。　　保洁服务　　
1、小区内公共区域(硬化地面、主次干道)每天清扫1次，干净整洁。　　
2、公共楼道每天清扫1次;扶手每周擦洗1次，保持干净整洁。　　
3、根据小区实际情况合理布设垃圾桶、果皮箱。　　
4、按楼栋口收集垃圾，每天1次。　　
5、垃圾清运日产日清，无垃圾桶、果皮箱满溢现象。　　
6、垃圾设施每周清洁1次，无异味。　　
7、公共区域玻璃每2个月擦洗1次。　　
8、对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑及时进行清扫。　　
9、根据实际情况开展消杀工作，适时投放消杀药物，有效控制鼠、蟑、蚊、蝇等害虫孳生。
10、饲养宠物符合有关规定，对违反者进行劝告，并报告有关部门进行处理。　　在四级收费标准中，除基础条件、公共秩序维护、保洁服务必须达到相应的标准外，《办法》中对房屋管理、设施维修养护、绿化养护管理和综合管理服务也列出了相应的规定，物业部门需符合所有条件，方能收取相应的费用。

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2019-04-02 19:41

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很多开发商在交房的过程中都会出现延期交房的情况，可以说，说延时交房就是交房过程中的流行性感冒，非常普遍。和开发商相比，买房人在涉及房产纠纷时往往处于“弱势群体”的地位。
　　开发商延期交房怎么办?　　原则上开发商不能在约定时间交付房屋便构成延期交房。开发商应承担依据合同约定进行违约金赔偿甚至解除合同的责任。开发商逾期交房，购房人权要求解除合同。
按照相关司法解释，开发商延期交房的，经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行，购房人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。购房人在法律规定期限内可以要求解除合同并要求退还房价款、利息并赔偿损失。
　　当然，我们也发现，很多开发商往往将市政施工作为不可抗力来推托自己的逾期交房责任，但是否构成不可抗力，要根据具体情况来定。不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件(如战争、车祸等)或自然灾害(如地震、火灾、水灾等)，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。
如果开发商延迟交房的理由不属于不可抗力，那么，购房人有权起诉解除合同或提起仲裁。法院诉讼时效自合同规定的交房之日起计算两年，业主应在此诉讼时效内主张权利，协商不成的可以向法院起诉。
　　开发商延期交房怎么赔偿?　　实践中，购房者在遇到延期交房的情况时，大部分人都选择接受开发商赔偿的违约金，以此来解决问题。但是违约金该赔多少，相应的计算标准又是什么呢?　　《合同法》第一百零七条“违约责任”中规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。　　第一百一十五条“定金”中也有规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》，约定一方向对方给付定金作为债权的担保。
债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。需要注意的是，定金不得超过合同总价款的20%，超出的部分无效，并且注意必须是“定”字，才能适用定金法则。
　　逾期交房的违约金比例，国家并没有一个统一的标准。一般情况下，按照有约定按约定、没约定按法定的原则，以合同上约定的比例执行。合同上没有约定的，应该按照同期银行贷款利率为准。
　　在房屋买卖纠纷案件当中，一般情况下，出现纠纷时，法院往往会根据合同双方的约定来处理纠纷，因此我们建议，购房人在同开发商签订合同时，最好事先约定违约责任，这样产生纠纷之后处理起来还能做到有据可依。
以上就是对开发商延期交房怎么办，开发商延期交房怎么赔偿的解答。如果您有什么不明白的地方，可以咨询房地产方面的律师。

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2019-04-02 19:57

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交房是开发商向业主履行交付的义务，他委托物业向业主交付，也是可以的，但实际上物业应该提供委托书。　　
一、买二手房合同没有写逾期交房的责任怎么办　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：　　逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。　　因此，开发商逾期交付房屋，应当承担违约责任。

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2019-04-02 19:56

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