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农村开发商建商品房买卖，无房产证。可以在哪些方面告开发商？

房产纠纷 2019-06-05 22:02 人浏览

共4位律师解答

依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释
(一)第九条第一款规定：“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效;法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不得转移。”　　因此，无房产证的房屋买卖合同订立后虽暂时没有履行报批、登记手续，但并不影响合同的效力，只是交易房屋的所有权暂时不能发生转移。　　实践中，房屋买卖交易双方对买卖合同的报批、登记手续都是放在合同履行过程的房屋过户阶段进行，而房管部门也是将房地产交易、房屋所有权发证审批同时进行，由受让方缴纳土地出让金后再由房管部门批准交易并着手核发房产证。从实际操作的这一做法中，也可以看出房屋买卖合同的效力并不受批准、登记手续的影响。但是，国家的法律法规的此类规定并非是鼓励买房人购买没有房产证的房屋，而是基于稳定市场交易秩序的考虑，不轻易认定合同无效。合同虽然有效，但物权不发生转移，对购买此类房屋的买受人而言，风险仍然是非常大的。　　相关知识延伸阅读：办理房产证的步骤　　首先，购房者要审查发展商的资格手续是否健全，也就是我们常说的五证是否完备。　　第二，买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。　　第三，买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。交易所会给买方发放房产卖契，原则上房屋产权证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。　　第四，办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。　　第五，经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。

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2019-06-05 21:46

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商品房是指在市场经济条件下，具有经营资格的房地产开发公司(包括外商投资企业)通过出让方式取得土地使用权后经营的房屋，均按市场价出售。那么，商品房的房产证到底由谁办，　　商品房的房产证到底由谁办，具体操作流程如下：　　
一、买房人是申办法定义务人　　《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”根据该条例的规定，《城市房屋权属登记管理办法》和《城市商品房预售管理办法》均相应规定房屋权属登记由权利人(承购人)提出申请。因此，房屋买受人是申请办理房屋所有权证的法定义务人。当然，如果房屋买受人与开发商(出卖人)在购房合同中明确约定由开发商代为办理产权证，则开发商负有代为申请办理产权证的义务，开发商不履行该项办证义务时，依法应当承担违约责任。　　
二、　开发商有协助义务　　由于办理房屋产权证所需要的许多有关的证明文件均需要开发商提供，而且如果开发商欠缺该类文件没能办理初始登记的话，买受人的房屋产权证根本无法办理，因此，《城市房地产开发经营管理条例》还规定了“房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”从而明确了开发商对买受人申请办理产权证负有的协助义务。《商品房销售管理办法》第三十四条进一步明确了该项协助义务，规定房地产开发企业“应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘结果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记”，并且“应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”该办法还规定了开发商不履行该义务时应承担的接受警告、罚款和责令限期改正的行政责任。

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2019-06-05 21:49

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商品房买卖的注意事项：
一些开发商利用购房者急于收房或疏于防范而设置圈套，在办理交接时要求购房者签署对购房者不利的协议，如写明“双方不再主张其他违约责任”等类似要求购房者放弃权利的文字。开发商没有权利提出新的交房条件，购房者对此类协议或条款有权拒绝签署。验房的注意事项包括以下几个方面：

1、购房人要仔细验收房屋，确信没有质量问题再办理入住手续。

2、要求开发商提供该房产项目的竣工验收备案表，并查看所购的房屋是否在该表的范围内。此外还要让开发商提供交付许可证、实测面积数据等，收取《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，开发商还要提供《新建商品住宅质量保证书》及《新建商品住宅使用说明书》。

3、发现房屋有一般质量问题，应立即要求开发商对有质量问题的地方予以书面确认并加盖公章，在对方解决好该问题后再办理入住手续。

4、如果在短时间内解决不了的质量问题，应要求开发商承担延期交房的责任，并索要书面凭证。

5、如果发现是严重的质量问题，购房者认为就是修复了也无法正常居住，就可直接找开发商提出解除合同并赔偿损失。如果协商不成，可向法院起诉解决。
以上就是商品房验房时所要注意的几点事项，这里提醒购房者在交房时应多咨询一下专业人士，避免相关的法律风险，以使自己的权益得到最大维护。鉴于购房人专业知识的匮乏，建议购房人在收房时能够集体收楼，可能的情况下可以聘请律师指导协助，这不但可以弥补单一主体知识的限制，更好、更有效地维权，还可引起开发商的重视，促使开发商就收房过程中的问题做约定。

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2019-06-05 22:02

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农村小产权房有房产证吗？根据《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》中规定，要严格规范农村集体土地确权登记发证行为，严禁搞虚假土地登记，严禁对违法用地未经依法处理就登记发证。
对于借户籍制度改革或者擅自通过“村改居” 等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或“小产权房”等违法用地，不得登记发证。
对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的，严肃追究有关人员责任。

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2019-06-05 21:56

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