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你好，我2019年4月6号在扬州市选购了一套商住楼首付款已交，当天中午在申请贷款时易本人得分不足现借款不好办，能否规定售楼部退回首付

综合法律 2020-02-07 15:02 人浏览

共3位律师解答

购买预售商品房的风险有哪些?商品房预售是我国目前房地产转让的一种最主要的买卖方式，虽然国家近来出台了一些规范商品房销售的条例、规定及司法解释等，但在商品房预售中仍存在着很多问题。　　
一、购买预售商品房的风险　　
(一)商品房预售广告和宣传资料具有欺诈性。　　开发商往往夸大其辞，将在建房屋描绘成世外桃源，以吸引更多消费者与之签订商品房预售合同。但当房屋竣工后，经常会出现实际交付的房屋质量、面积、环境、设施与原介绍的文字材料、广告宣传相去甚远的情况，这时购房者往往已支付了房价款，变得非常被动和无能为力了。　　
(二)交易标的不确定，购房者风险大。　　在商品房预售中，因在建工程的建设工期长，交易标的有许多不确定因素，因而买期房的面临的风险比一般买现房的大得多。例如开发商预收了购房者房款后，由于各种原因，致使所建项目不能继续进行，甚至停工，给购房人造成巨大损失。有时购房人在交付了首期房价款后，个别开发商会以种种借口提出后期的房价款要涨价，甚至要求已经付过首期房价款的要重新加价等，使购房人无所适从。　　
(三)商品房预售合同猫腻多。　　购房者签订商品房预售合同后，只取得一种期待权，并未真正获得房屋所有权，因而常见开发商将一房多售，或将已售出的房屋再行抵押等合同欺诈行为。　　开发商开发商常利用事先拟定好的补充协议和合同附件损害购房人利益，在补充协议和合同附件中约定不公平、不平等条款以免除其责任、加重购房者责任、排除或限制购房者主要权利等等，加之购房人法律知识欠缺，很少有能力对签约进行讨价还价，不可避免地损害到自身利益。　　
(四)利用购房人信息有限预售产权上有瑕疵的商品房。　　例如开发商将企业自管房屋以低于市场价向社会公开发售，购房者最终只能得到部分产权房屋。某些乡村或郊区单位擅自将集体土地进行开发，或有些房地产开发公司与乡、村合作，由乡、村出土地，开发公司出资建造商品房向社会公开发售。购房者最终得到的“产权证书”往往是村民荣誉证或乡里自制的房屋产权证书。　　
二、购期房怎样避风险，如何购买预售商品房?　　预售的商品房一般会比现房的价格低，但同时与购买现房相比也有一定的风险，购买预售商品房要注意下面一些问题：　　
(一)开发商的信誉、实力和对物业管理的承诺很重要，购房人看房地产广告时，一定要看广告中有哪些是值得信赖的企业。如果您对广告中列出的开发商或其他参与项目单位都不了解，别轻易购房，先了解一下再说。　　
(二)购买预售商品房要选择好时机，而且不要一次性投入全部购房款。　　
(三)注意周围环境，并核实之后，才可谨慎购房。对于开发商精心选取的这个园、那个苑，不要被迷惑，不要主观或被误导以为某某花园，那可能错了。　　
(四)看清价格。购房人应弄明白是均价还是起价，如果是起价，是楼盘房屋的最低价格，而实际价格，会因楼层、朝向、户型以及施工进度而增加。当然没有人买，也会下调。还要弄明白是美元还是人民币，部分外销房是以美元标价的。要看清价格。　　
(五)不要盲目相信户型图。户型图对购房人有吸引力，但是您可别被它迷住，亲自去看看，因为有的户型图比例明显不当，感觉上会比实测中空旷，不要把效果图当成实景图，否则会失望。　　
(六)目前房地产广告中都登有项目的优势与优惠。却从来看不到该项目的弱势与弱项。聪明人您得想想是真是假，别被什么机不可失之类的优惠所迷惑，购房人更别为这优惠而心动，那一小点优惠对大量的购房款来说算个啥，千万别为蝇头小利，将老本栽进去。　　
(七)谨慎对待按揭贷款。购房人根据自己的经济状况选择付款方式，很多广告中都会标明按揭哪家银行、多少年、几成，您向专家咨询一下贷款政策和知识，然后仔细算算，哪种方法合算。

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2020-02-07 14:43

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其中的一方取得房产，继续向银行偿还贷款本金、利息，同时向另一方支付房屋价值的一半。分割按揭财产时候存在首付款、已经偿还贷款、尚未偿还贷款、房屋实际升值等四个组成部分。
(一)婚前一方购买的房屋，付清所有房款的，属一方的婚前财产。
《婚姻法》规定：一方的婚前财产，为夫妻一方的财产。最高人民法院关于《婚姻法》司法解释
(一)同时规定：夫妻一方所有的财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。既然夫妻一方婚前付清了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋无疑是婚前财产。
(二)婚后一方用个人财产购买的房屋，属一方的财产。
(三)夫妻双方婚后一次性出资，取得房屋产权证书后离婚的
根据《婚姻法》第十七条的规定，“夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有”。只要夫妻间没有事先对于房产明确约定产权归属于其中一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面的购房人或者房屋所有权人是哪一方，不论购房合同或者房屋所有权证书上面是否载明共有人，不论夫妻双房的出资份额多少，该房产均属于夫妻双方共同共有。
(四)由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，应当认定为夫妻共同财产。

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2020-02-07 14:46

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房贷首套房首付比例为20%-30%，二套房首付比例为50%-70%，执行利率为基准利率的
1.1倍。各地区首付比例会有差别。
一手房按揭套次、实际按揭利率、按揭成数及按揭年限最终以银行审批为准;(一般情况下：首套房贷，普通住房首付不低于30%，执行基准利率;二套房贷首付均不低于60%，执行基准利率上浮10%;三套房不准入

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2020-02-07 15:02

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