2015年，本人与公婆签订了一份房屋置换协议，同一天，公婆把置换给他的房屋以分家协议的形式分给了小儿子，请问在双方还没有真正履行置换的协议，请问分家协议有效吗？公公生前把他的房屋以分家协议的形式分给儿子，一直到公公去世都未办理房产登记，请问，以公公为产权的房屋还能算遗产吗？

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