物业管理合同法律咨询
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物业管理合同
肥东毛坯房物业费怎么交?
物业费计算的方式主要是根据业主的住房面积来计算,会根据物业服务公司管理事务和业务量的多少来确定,由业主和物业公司协商决定的,协商后的价格要向行政主管部门进行备案。法律依据:《民法典》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
承德法律问答顾问律师
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物业不作为等原因,业主认为物业不作为,甚至怀疑物业人员贪污物业费。我们有什么办法可以换个物业
物业公司更换之后没交的物业费仍然需要交纳。物业公司撤出小区后,仍然有权利收取其服务期间产生的物业费,如果业主不交纳,物业公司可以起诉至人民法院,请求人民法院依法执行。小区更换物业之后,前后物业公司会办理交接手续,相关资料和帐目都会转交给现物业,业主所欠的物业费可查。法律依据:《民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。
石家庄法律问答顾问律师
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李律师您好!我想咨询一下,我买的房子未拿钥匙,一直空置了七年,物业公司的物业费要怎么交纳,
您好,如您情况描述,房屋虽然空关,但也需要正常缴纳物业费的,如果物业公司有优惠政策,可以要求享受优惠政策。
邹连香律师
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张家港的空置房收取物业费有没有什么优惠政策
空置房并无统一的认定标准,空置房物业费可按70%交纳,不同物业的收费标准有所不同,如果发现物业存在违规收费或不合理收费,业主可提出抗辩,拒绝交纳。空置房物业费收费标准2022新规定:物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。每个地方的物业费收取标准都不一样,具体的物业费收取标准由当地的物价局公布。空置房物业费是否全额收取分情况讨论。在物业已经出卖并交付给业主的,业主是交纳服务费的义务人。物业交付后,由买受人开始承担,业主的物业费从交付之日起开始计算,入住后,全额收取。法律依据:法律依据:《中华人民共和国民法典》第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同,以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同,对业主具有法律约束力。
绵阳法律问答顾问律师
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我们最近在渝北买了一套房子,签了一份每平方米3元的物业管理合同。对他们来说是非法的吗?
可以进行协商处理
泰州法律问答顾问律师
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你好,买的房子没装修入住,没有向物业申请空置房的申请,物业可以打折么?谢谢
没有装修的房子,相关法律没有规定物业费需要打折。法律依据:《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
烟台法律问答顾问律师
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没交物业费 车在小区被刮了 车逃逸了 怎么处理 物业有责任吗
您好,这种情况您可以报警处理。
沈阳中盾律所律师
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安徽肥东县新房空置一年物业费可不可以打折收费,打几折?
一般情况下,新房没有入住也需要交100%的物业费,但是目前我国有少部分地区支持业主申请空置以后对物业费进行打折,打折幅度从50%到90%不等。根据法律规定,物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主不能仅以未享受或者无需接受相关物业服务为理由不交或少交物业费。法律依据:《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
衢州法律问答顾问律师
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物业费也交,可是17年物业要求路面租车位,我拒交物业费合理吗?路面是业主大家的吗?
小区的地上车位属于全体业主共有。是否收费,可有业主大会决定(此处的停车费,实质是占地费)。具体的收费标准,各地均有物价部门进行价格备案和公示,不是物业想收多少就多少。此外,物业有权收取停车管理服务费,这是因为物业企业也因管理车位,而发生了保洁、秩序引导等管理成本。如果车位固定,物业可以每月收取少量的维护费用,通常低于停车费。但车位不固定的,收费标准较难制定,可随停车费合并收取。个人理解,停车管理服务费的标准,由业主大会自行决定。
通化法律问答顾问律师
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我们最近在渝北买房,签订的物业管理合同,每平米3元,是否属于他们违法?业主该如何维护自身权益?
建议向当地物价部门详细反映解决
承德法律问答顾问律师
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您好,想问一下物业管理费按房屋面积计算,总费用包括哪些方面
法律分析:物业费是按建筑面积来算的。除非合同有特别约定,一般情况下,物业管理收费都是按照房屋的建筑面积来收取业主的物业管理费的。法律依据:《中华人民共和国物业管理条例》第二十条物业费应该按照业主拥有的物业的建筑面积来计算,并且是按月来收取物业费。若经过业主的同意,也可以按照季或者是年度来收取物业费。
贺州法律问答顾问律师
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在佛山市有空置房物业费减免政策吗?
业主办理入住手续后长期(连续性六个月以上)未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业,业主应向物业管理企业书面备案,按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费,或按省市县有关部门对空置房减免的规定收取物业费。法律依据:《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交,业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费,物业服务企业请求业主支付物业费的,人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务,业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的,人民法院不予支持。
枣庄法律问答顾问律师
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没装修的房子应该如何缴纳物业费
根据房屋面积和空置时间来计费:根据房屋面积和空置时间,可以享受不同的物业费折扣优惠。有些地区按照房屋面积的一定比例收取物业费,有些地区则按照房屋面积和空置时间双重因素收取物业费。
周清智律师
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请问法拍房可以不交之前的物业费吗?
按照拍卖公告的内容来确定的
邹琼律师
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乌鲁木齐空置房要交多少物业费?还是部分缴纳?
法律分析:1、空置房半年以上物业费按照70%缴纳,12个月以后按物业费原价来缴纳。2、房子需要装修的情况下,空置房物业费按照100%来缴纳,若在已经办完过户手续可以入住的情况下,控制半年以上物业费相对少一些。法律依据:《物业管理条例》第四十二条已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
吉林法律问答顾问律师
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我买了一套安置房 也不知道物业费怎么收取的 这种操作方式合理合法吗?
你们三方签署合同约定下即可,或者法院调解下
李鹏律师
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请问驻马店物业公司每平方日收费分几级每平方多少钱。
具体按照你们的物业服务合同约定办理
四平法律问答顾问律师
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乌鲁木齐房屋长期空置,需要交多少物业费?
一、空置房物业费70%的规定1、空置房物业费70%的规定如下:(1)《物业管理条例》并没有明确物业出售后,业主或使用人入住前物业管理服务费应该怎么收;(2)有的省市规定,业主办理入住手续后长期(连续六个月以上)未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业,业主应向物业服务企业书面备案,按规定或约定服务标准的70%至90%交纳空置物业费,具体比例由当地价格、物业管理主管部门制定。2、法律依据:《中华人民共和国民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的,物业服务人可以催告其在合理期限内支付;合理期限届满仍不支付的,物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。二、不住物业费可以不交吗1、购买的商品房无人居住,也是需要交纳物业管理费的。如果房屋长期闲置,可以协商物业管理公司或根据当地出台的相关政策,打折收取;2、物业管理费在房屋实际交付后由业主买受人交纳,一般是以购房者实际收房之次月开始缴纳;3、业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。
清远法律问答顾问律师
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乌鲁木齐商铺物业费收费标准
商铺物业费根据物业服务合同的约定收取。政府指导价一级收费标准每月1元每平米;二级收费标准每月0.75元每平米;三级收费标准每月0.5元每平米;四级收费标准每月0.35元每平米。法律依据:《物业服务收费管理办法》第七条物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
杭州法律问答顾问律师
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乌鲁木齐市的物业管理费一次交多长时间?
法律分析:物业费一般都是按月算的,按天的话用每个月需要缴纳的物业费除以当月的天数就可以。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。法律依据:《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。
宿迁法律问答顾问律师
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请问乌鲁木齐市德汇的商铺物业费是多少钱
店铺物业费依据政府指导价以及产权面积收取。政府指导价一级收费标准每月1元每平米;二级收费标准每月0.75元每平米;三级收费标准每月0.5元每平米;四级收费标准每月0.35元每平米。产权面积包含实际居住使用面积与公摊面积,产权证书上的面积乘以物业费的单价乘以12个月即为店铺一年的物业费。《物业服务收费管理办法》第七条法律依据:《物业服务收费管理办法》第七条《物业服务收费管理办法》第七条物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
宜春法律问答顾问律师
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我们的物业公司负责人说乌鲁木齐已经取消了物业服务资质,不存在等级
你好,建议积极协商解决
广安法律问答顾问律师
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请问物业有权收取杂房管理费吗
你好,视情况而定,不同的情况,结果不同
郑华律师
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有没有自治区市级物业管理条例物权法及关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服务收费和停车服务收费的通知业服务收费和停车服务收费的通知?你那里有没有自治区市级物业管理条例物权法及关于规范乌鲁木齐市住宅小区物业服
1、小区物业归县级以上地方人民政府房地产行政主管部门管理,对于物业企业的较大问题的,业主可以向当地房管局的物业管理科进行投诉,该科主要负责受理业主委员会或开发商的投诉。2、法律依据:《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条,县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门,应当加强对物业服务收费的监督。第四十八条,县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
眉山法律问答顾问律师
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乌鲁木齐物业费是按实际住宅面积收取还是合同上面积收取
物业费一般按房产证记载的产权面积收费,包含实际居住使用面积与公摊面积,不是根据套内面积计算收费。产权证书上的面积乘以物业费的单价乘以12个月,就是一年的物业管理费。法律依据:《物业服务收费管理办法》第七条物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
大理州法律问答顾问律师
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房子买了后没入住可减免物业费吗?
按照现行法律,房子一旦交房就要支付物业费
河南光法事务所律师
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我住房是2020年交付。到到现在都是空置,请问物业费可以打折吗
您好,收房后一年内没有装修入住,缴纳全额物业费。一年后还是没有装修入住,可以缴纳70%--80%的全额物业费。购买的商品房无人居住,也是需要交纳物业管理费的
朱卓律师
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我想问一下乌鲁木齐如何收取空置房屋的物业费。不需要全额付款。我不太明白交付是什么意思。
1、未出售的空置房屋的物业费应由开发商负担。2、已出售给业主,业主自行空置,业主负担物业费。
益阳法律问答顾问律师
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在乌鲁木齐没有办理入住手续,如何收取物业费
法律分析:没入住物业费的缴纳标准按照空置房物业费70%交纳。空置房物业费可按70%交纳。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或物业服务资金由建设单位全额交纳。经业主验收,因未装修不具备入住条件的空置房或入住后(含房屋装修)因故长期不使用的空置房,从验收或业主报告物业服务企业,经物业服务企业登记确认即日起,其物业服务费按物业服务合同约定收费标准的70%交纳。法律依据:《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
许昌法律问答顾问律师
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乌鲁木齐空置写字间物业费收取标准。
您好。这要根据您与物业签署的相关合同来判断
长沙法律问答顾问律师
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乌鲁木齐物业管理服务标准
物业管理服务的范围有:1、共用区域、共有设施、设备的日常维修、养护、运行和管理;2、物业管理区域内安全措施的建立、公共秩序的维护;3、业主共有绿地、花木的养护与管理;4、物业管理区域内环境卫生的维护;5、以及其他物业服务内容。法律依据:《民法典》第二百八十五条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托,依照本法第三编有关物业服务合同的规定管理建筑区划内的建筑物及其附属设施,接受业主的监督,并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施,积极配合开展相关工作。
吕梁法律问答顾问律师
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问一下2022年乌鲁木齐物价局规标准是多少一平米商铺物业费定的商铺收
店铺物业费依据政府指导价以及产权面积计算。政府指导价一级收费标准每月1元每平米;二级收费标准每月0.75元每平米;三级收费标准每月0.5元每平米;四级收费标准每月0.35元每平米。产权面积包含实际居住使用面积与公摊面积,产权证书上的面积乘以物业费的单价乘以12个月即为店铺一年的物业费。法律依据:《物业服务收费管理办法》第七条物业服务收费实行政府指导价的,有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素,制定相应的基准价及其浮动幅度,并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。
乌兰察布法律问答顾问律师
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如何收取乌鲁木齐市新房未装修的物业费?
新房装修物业费按业主的产权面积来进行收取,包含实际居住使用面积与公摊面积,而不是单一的根据套内面积收费。产权证书上的面积乘以物业费的单价乘以12个月,就是一年的物业管理费。法律依据:《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中,履行下列义务:(一)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(二)按时交纳物业服务费用;(三)法律、法规规定的其他义务。《民法典》第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内,为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务,业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。
新乡法律问答顾问律师
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合同内容是次门面的试用期一直到2042年,当时我付的发票都在,我该怎么办啊
租客跟业主发生纠纷应该找房地产管理部门。发生纠纷双方可以先行协商,协商不成可以向房管部门进行投诉;投诉仍未解决纠纷的,应以租赁合同中指定的仲裁机构作为第三方进行仲裁;对仲裁结果仍不满意,双方当事人可以直接向辖区人民法院提起诉讼。法律依据:《中华人民共和国劳动仲裁法》第二条平等主体的公民、法人和其他组织之间发生的合同纠纷和其他财产权益纠纷,可以仲裁。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十二条当事人起诉到人民法院的民事纠纷,适宜调解的,先行调解,但当事人拒绝调解的除外。
淮安法律问答顾问律师
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我在乌鲁木齐打工,租的房子物业收取水电费增加几毛钱费用合理不合理?
向当地人民法院起诉维权索赔讨债
丹东法律问答顾问律师
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乌鲁木齐市地底停车场收采暖费,有效吗,假如收费标准溫度是不是都不应小于20度?新的住房物业公司服
你好,建议和相关部门协商解决
日照法律问答顾问律师
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物业费10年没交,如果被起诉。败诉了会怎样?
您好,物业费不交被起诉的后果是业主无法享受相应的物业服务。首先法院会进行调解,若判决后会要求业主及时缴纳并承担拖欠物业费的滞纳金与违约金;若调解书、判决书生效后业主拒绝履行的,物业公司可以向法院申请强制执行。
沈阳中盾律所律师
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到当时租我房子扣物业水电燃气费的账号里,从始至终租客都没有返还此费用,这个选网上立案的标的物应该算什么
您好,事情处理怎么样了
唐泽栋律师
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物业公司收取商铺增容费。合理吗?
你好,物业合同中有约定吗
徐婕律师
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业委会怎么整治不交物业费的业主
早上好,可以起诉解决物业费问题
恒睿团队律师
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请问房子空置,物业费只交50%吗
空置房物业费50%的规定:空置房在半年以上只需要缴纳50%的物业费,其中就包括刚收房,没有装修入住,那么一年之内可以交50%的物业费,一年之后无论居住与否都需要全额的缴纳物业费,不打算装修直接入户的空置房需要缴纳70%的物业费,房子装修好没有入住,需要缴纳100%的物业费,否则需要承担一定的违约责任
周清智律师
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三四年没住人的房子怎么交物业费
如果办理了入住手续,需要缴纳物业费
赵增强律师
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请问,民法典哪一条规定,没入住可以减免物业费
房屋不住不可以免除物业费。
周清智律师
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你好,我目前在物业公司某个项目做客服,合同还未到期,现在物业要把这个项目给撤场,我不想去别的项目
你好可以跟物业公司协商解除A
揭志文律师
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房屋收房后一直无人住,物业费用需要交全额吗?有无优惠减免?
要看《物业服务合同》是如何约定的
阮建国律师
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你好 请问物业合同逾期了 可以直接通知物业不续聘吗
您好,是否续聘物业由业委会决定。
孙加娜律师
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物业费诉讼问题
您好,请具体描述一下您想解决的问题
王晓芸律师
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物业公摊能耗含地库能耗吗
您好,这个需要对具体情况加以分析。
周于炜律师
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回迁房够置,由于疫情孩子生意亏损,并交了罚款3000,物业要我交五年的物业费!合理吗
你好,需要按照合同约定处理
神农架林区法律问答顾问律师
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,租来的小区铺面房,现在房东要物业费,隔壁铺面全部没有交物业费,合同上注明租户自己交物业费,怎么办?
租户不交物业费房东应及时补交,物业费一般由房东交纳,租赁合同中约定由租户交纳的,房东在交纳后可以向租户求偿。其内部约定不得对抗物业公司,租户拒绝交纳的,物业公司有权要求房东交纳并承担连带责任。法律依据:《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。第六十五条违反物业服务合同约定,业主逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以向人民法院起诉。
商丘法律问答顾问律师
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物业公司合并注销需要告知业主吗?没有告知要承担什么责任
物业服务主体有变动的,应该及时告知
陈奇斌律师
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我想问下我在方城买的房子,交了两年物业费,房子我也没有装修入住,物业费需要全额交付吗?
物业合同如何约定,按合同履行
郑州法律问答顾问律师
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业委会篡改业主大会表决通过的数据,签订物业服务合同,物业公司可以举报业委会合同诈骗吗
你好方便沟通一下具体细节么
谭照千律师
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物业公司将业主欠下的物业费债权转让给新物业公司,这种情况物业费能给物业吗
物业费能给新物业公司
张守成律师
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肇庆空置房有没有物业减免政策?
您好根据您的描述建议到教育局咨询处理
郑登卿律师
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被物业公司起诉,应该怎么样反诉
你好,物业合同中具体是怎么约定的?对方的诉求是什么?
赵鹿娟律师
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物业不作为,房东被催缴物业费,在租户不同意的情况下房东缴费,之后跟租户要钱,合理吗
你好,一般根据房屋租赁合同约定的内容处理。
于奇生律师
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未收房物业费收取全额打9折,是否合理
未交房的房子物业管理费由建设单位交纳。物业费的收取时间是从业主实际收房后,物业公司开始进行物业服务工作开始;已经竣工但是还没有交付买受人的物业,买受人不需要交纳。《物业管理条例》第四十条法律依据:《物业管理条例》第四十条《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。
郴州法律问答顾问律师
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房子交房后一直未得房产证,2年半未入住也未进行装修,物业费需要交吗?
从交付房子开始,就应当缴纳物业费
罗海华律师
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房子交房后一直未得房产证,2年半未入住也未进行装修,物业费需要交吗?
交房后都需要交物业费
刘平菊律师
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